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关于印发《关于在建设工程项目中进一步推行工程担保制度的意见》的通知

时间:2024-06-17 07:10:24 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9039
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关于印发《关于在建设工程项目中进一步推行工程担保制度的意见》的通知

建设部


关于印发《关于在建设工程项目中进一步推行工程担保制度的意见》的通知




建市[2006]326号

各省、自治区建设厅,直辖市建委,计划单列市建委(建设局),新疆生产建设兵团建设局,总后营房部工程管理局:

  为进一步推行工程担保制度,我们制定了《关于在建设工程项目中进一步推行工程担保制度的意见》。现将《关于在建设工程项目中进一步推行工程担保制度的意见》印发给你们,请结合本地实际贯彻。

  附件:关于在建设工程项目中进一步推行工程担保制度的意见


中华人民共和国建设部
二○○六年十二月七日



关于在建设工程项目中进一步推行工程担保制度的意见

  推行工程担保制度是规范建筑市场秩序的一项重要举措,对规范工程承发包交易行为,防范和化解工程风险,遏制拖欠工程款和农民工工资,保证工程质量和安全等具有重要作用。建设部于2004年8月和2005年5月分别印发了《关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定(试行)》(建市[2004]137号)和《工程担保合同示范文本》,并在部分试点城市取得了经验。为了进一步推行工程担保制度,现提出如下意见。

  一、充分认识推行工程担保制度的意义,明确目标和原则

  1.工程担保是指在工程建设活动中,由保证人向合同一方当事人(受益人)提供的,保证合同另一方当事人(被保证人)履行合同义务的担保行为,在被保证人不履行合同义务时,由保证人代为履行或承担代偿责任。引入工程担保机制,增加合同履行的责任主体,根据企业实力和信誉的不同实行有差别的担保,用市场手段加大违约失信的成本和惩戒力度,使工程建设各方主体行为更加规范透明,有利于转变建筑市场监管方式,有利于促进建筑市场优胜劣汰,有利于推动建设领域治理商业贿赂工作。

  2.工作目标:2007年6月份前,省会城市和计划单列市在房地产开发项目中推行试点;2008年年底前,全国地级以上城市在房地产开发项目中推行工程担保制度试点,有条件的地方可根据本地实际扩大推行范围;到2010年,工程担保制度应具备较为完善的法律法规体系、信用管理体系、风险控制体系和行业自律机制。

  3.基本原则:借鉴国际经验,结合中国国情,坚持促进发展与防范风险相结合,政府推进与行业自律相结合,政策性引导与市场化操作相结合,培育市场与扶优限劣相结合。发挥市场机制作用,结合信用体系建设,调动各方积极性,积极推行工程担保制度。

  二、积极稳妥推进工程担保试点工作

  4.近几年来,一些地方在建立和推行工程担保制度方面开展了有成效的工作。2005年10月,建设部确定天津、深圳、厦门、青岛、成都、杭州、常州等七城市作为推行工程担保试点城市,为进一步推行工程担保制度积累了经验。各省、自治区、直辖市建设行政主管部门应在2007年3月底前确定本地区的工程担保试点城市或试点项目。

  5.各地要针对推行工程担保制度过程中存在的问题,如相关法律法规滞后,工程担保市场监管有待加强,专业化担保机构发育不成熟,工程担保行为不规范等,加强调查研究,及时总结经验,根据相关法律法规和本地区的实际情况,制定本地区实施工程担保制度的相关管理规定,推动地方工程担保制度的实施。

  6.工程建设合同造价在1000万元以上的房地产开发项目(包括新建、改建、扩建的项目),施工单位应当提供以建设单位为受益人的承包商履约担保,建设单位应当提供以施工单位为受益人的业主工程款支付担保。不按照规定提供担保的,地方建设行政主管部门应当要求其改正,并作为不良行为记录记入建设行业信用信息系统。其他工程担保品种除了另有规定外,可以由建设单位、施工单位自行选择实行。除了《关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定(试行)》中所规定的投标担保、承包商履约担保、业主工程款支付担保、承包商付款担保等四个担保品种外,各地还应积极鼓励开展符合建筑市场需要的其他类型的工程担保品种,如预付款担保、分包履约担保、保修金担保等。

  三、加强工程担保市场监管

  7.《关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定(试行)》已经明确:“国务院建设行政主管部门负责对工程建设合同的担保工作实行统一监督管理,县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责对本行政区域内的工程建设合同担保进行监督管理。”各级建设行政主管部门要落实责任,明确目标,加大工作力度,积极稳妥推进工程担保制度。

  8.提供工程担保的保证人可以是在中华人民共和国境内注册的有资格的银行、专业担保公司、保险公司。专业担保公司应当具有与当地行政区域内的银行签订的合作协议,并取得银行一定额度的授信,或根据中国银行业监督管理委员会的规定具备与银行开展授信业务的条件。银行、专业担保公司、保险公司从事工程担保应当遵守相关法律法规和建设行政主管部门的有关规定。

  9.专业担保公司从事工程担保业务应符合资金规模和人员结构的要求,并在地方建设行政主管部门进行备案。专业担保公司开展工程担保业务应向地方建设行政主管部门报送反映其经营状况及相关资信的材料。地方建设行政主管部门应当根据本地区的实际情况,引导市场主体在工程建设活动中,要求具有与其所担保工程相适应的自有资金、专业人员的专业担保公司提供担保。

  10.已开展工程担保的地区应当尽快建立对专业担保公司资信和担保能力的评价体系,使专业担保公司的信用信息在行业内公开化,以利于当事人对其选择和发挥行业与社会的监督作用。

  11.担保金额是指担保主合同的标的金额,担保余额是指某时点上已发生且尚未解除担保责任的金额,担保代偿是指保证人按照约定为债务人代为清偿债务的行为,再担保是指再担保人为保证人承保的担保业务提供全部保证或部分保证责任的担保行为。

  12.专业担保机构的担保余额一般应控制在该公司上一年度末净资产的10倍,单笔履约担保的担保金额不得超过该公司上一年度末净资产的50%,单笔业主工程款支付担保的担保金额不得超过该公司上一年度末净资产的20%。

  13.要尽快建立工程担保信息调查分析系统,便于对保证人的数量、市场份额、担保代偿情况、担保余额和保函的查询、统计和管理工作,担保余额超出担保能力的专业担保机构限制其出具保函或要求其做出联保、再担保等安排。

  14.工程担保监管措施完善的地方,在工程担保可以提交银行保函、专业担保公司或保险公司保函的情况下,应由被保证人自主选择其担保方式,但其提交的担保必须符合有关规定。使用外资建设的项目,投资人对工程担保有专门要求的除外。

  15.各地建设行政主管部门可以根据本地区的实际情况,制定合理的担保费率的最低限额,避免出现恶性竞争影响担保行业的健康发展。

  四、规范工程担保行为

  16.地方建设行政主管部门可以参考建设部颁发的工程担保合同示范文本,制定本地区统一使用的工程担保合同或保函格式文本。

  17.保证人提供的保证方式应当是连带责任保证。保证人应当建立健全对被保证人和项目的保前评审、保后服务和风险监控制度,加强内部管理,规范经营。保证人对于承保的施工项目,应当有效地进行保后风险监控工作,定期出具保后跟踪调查报告。

  18.在保函有效期截止前30日,被保证人合同义务尚未实际履行完毕的,保证人应当对被保证人作出续保的提示,被保证人应当及时提交续保保函。被保证人在保函有效期截止日前未提交续保保函的,建设行政主管部门将该行为记入建设行业信用信息系统,并可以按照有关规定予以处理。

  19.工程担保保函应为不可撤销保函,在保函约定的有效期届满之前,除因主合同终止执行外,保证人、被保证人和受益人都不得以任何理由撤保。

  20.保证人要求被保证人提供第三方反担保的,该反担保人不得为受益人或受益人的关联企业。

  21.工程建设单位依承包商履约保函向保证人提出索赔之前,应当书面通知施工单位,说明导致索赔的原因,并向保证人提供项目总监理工程师及其监理单位对索赔理由的书面确认。项目总监理工程师及其监理单位应当在承发包合同约定的时间内对建设单位的索赔理由进行核实并作出相应的处理。施工单位依业主工程款支付保函向保证人提出索赔之前,应当书面通知建设单位和保证人,说明导致索赔的原因。建设单位应当在14天内向保证人提供能够证明工程款已按约定支付或工程款不应支付的有关证据,否则保证人应该在担保额度内予以代偿。

  五、实行保函集中保管制度

  22.地方建设行政主管部门可以实行保函集中保管制度。建设行政主管部门可以委托建设工程交易服务中心或相关单位具体实施保函保管、工程担保信息的统计分析工作以及对索赔处理的监管。

  23.建设单位在申办建设工程施工许可证前,应当将施工单位提供的承包商履约保函原件和建设单位提供的业主工程款支付保函原件提交建设行政主管部门或其委托单位保管。工程投标担保提倡以保函形式提交,把投标保函纳入集中保管的范围。实行分段滚动担保的,应将涵盖各阶段保证责任的保函原件分阶段提交建设行政主管部门或其委托单位保管。

  24.建设行政主管部门或其委托单位应当对保函的合规性(包括保证人主体的合规性和保函条件的合规性等)进行审核,发现保函不合规的,不予收存。建设行政主管部门或其委托单位对保函的真实性不承担责任,但有权对保函的真实性进行核查。建设单位、施工单位提供虚假担保资料或虚假保函的,建设行政主管部门将该行为记入建设行业信用信息系统,并可以根据相关规定给予处分。

  25.在保函约定的有效期内发生索赔时,索赔方可凭索赔文件到建设行政主管部门或其委托单位取回被索赔方的保函原件,向保证人提起索赔。经索赔后,如被索赔方的主合同义务尚未履行完毕,索赔方应当将被索赔方的保函原件交回建设行政主管部门或其委托单位保管;如被索赔方的保函金额已不足以保证主合同继续履行的,索赔方应当要求被索赔方续保,并将续保的保函原件送交建设行政主管部门或其委托单位保管。

  26.工程建设单位、施工单位的主合同义务已实际履行完毕,应当分别凭施工单位出具的工程款支付情况证明或工程竣工验收证明文件以及由建设行政主管部门出具的保函收讫证明原件,由保函受益人到建设行政主管部门或其委托单位分别取回保函原件,退回保证人。

  27.在保函有效期届满前,建设工程因故中止施工三个月以上,或建设工程未完工但工程承包合同解除,需要解除担保责任的,工程建设单位、施工单位经协商一致,应当凭双方中止施工的协议、中止施工的情况说明或合同解除备案证明,到建设行政主管部门或其委托单位取回保函原件,办理解除担保手续,恢复施工前应当按规定重新办理担保手续。

  28.建设行政主管部门或其委托单位应当建立保证人工程担保余额台帐,进行有关信息的统计和管理工作,建立相应的数据库,为保证人的担保余额、保函的查询提供方便条件。

  六、加快信用体系建设

  29.各地要按照建设部《关于加快推进建筑市场信用体系建设工作的意见》、《建筑市场诚信行为信息管理试行办法》和《全国建筑市场责任主体不良行为记录基本标准》等有关规定,加快建筑市场信用体系建设,为推行工程担保制度提供支持。

  30.保证人可依据建筑市场主体在资质、经营管理、安全与文明施工、质量管理和社会责任等方面的信用信息,实施担保费率差别化制度。对于资信良好的建设单位、施工单位,应当适当降低承保条件,实现市场奖优罚劣的功能。

  31.保证人在工程担保业务活动中存在以下情况的,应记入建筑市场信用信息系统,并作为不良行为记录予以公布,情节严重的,应禁止其开展工程担保业务:

  ⑴超出担保能力从事工程担保业务的;

  ⑵虚假注册、虚增注册资本金或抽逃资本金的;

  ⑶擅自挪用被保证人保证金的;

  ⑷违反约定,拖延或拒绝承担保证责任的;

  ⑸在保函备案时制造虚假资料或提供虚假信息的;

  ⑹撤保或变相撤保的;

  ⑺安排受益人和被保证人互保的;

  ⑻恶意压低担保收费,进行不正当竞争的;

  ⑼不进行风险预控和保后风险监控的;

  ⑽其他违反法律、法规规定的行为。

  七、加强行业自律、宣传培训和专题研究

  32.建设行政主管部门、行业自律组织应积极宣传、介绍工程担保制度,开展有关的培训工作,特别应当注重对专业担保公司从业人员的培训,有条件的地方可以组织专业担保公司从业人员进行专业性的考核。

  33.建设行政主管部门、行业自律组织、有关科研机构应加强对工程担保推行情况的调研工作,进一步深化对工程担保品种、模式的研究,及时总结实践经验,设计切实可行的担保品种,推广有效的工程担保模式,促进工程担保制度健康发展。

财政部关于淘汰高能耗、高污染行业落后生产设备设施有关财务问题的通知

财政部


财政部关于淘汰高能耗 高污染行业落后生产设备设施有关财务问题的通知

2007年9月14日 财企[2007]198号


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局,各中央管理企业:
  为贯彻落实《国务院关于加快推进产能过剩行业结构调整的通知》(国发〔2006〕11号)和《国务院关于加强节能工作的决定》(国发〔2006〕28号)的要求,创建资源节约型和环境友好型社会,地方各级政府和企业应当按规定淘汰高能耗、高污染行业落后生产设备和设施(以下简称落后设备)。根据《企业财务通则》(财政部令第41号),现就企业淘汰落后设备有关财务问题通知如下:
  一、关于企业处置淘汰的落后设备及收到财政资金的财务处理
  企业是淘汰落后设备的直接实施主体,应当按照国家有关主管部门的规定,采取拆除、爆破、先封存后改造等方式对落后设备进行处置,不得将其整体出售或者无偿转让给其他企业继续进行生产。
  企业如收到各级财政部门拨付的支持和鼓励淘汰落后设备的有关款项,应按《企业财务通则》第二十条的规定,作为企业收益处理。
  二、关于关闭高能耗、高污染企业的财务处理
  (一)淘汰落后设备导致企业关闭的,关闭企业的投资者或者有关主管部门应当按照国家有关法律法规和《企业财务通则》的规定,成立清算组对关闭企业依法组织实施清算。
  (二)清算组应当核实各项资产,组织实施淘汰落后设备的处置方案,组织其他资产的变现,追偿各项债权,处理企业未了结业务等,确保清算财产的安全。
  (三)清算组应当妥善安置职工。对在册职工,如果转由集团内部其他企业就业安置,应当按规定变更其劳动合同,做好社会保险关系的接续工作;如果予以遣散,应当依法解除其劳动合同,并按照原劳动部印发的《违反和解除劳动关系的经济补偿办法》(劳部发〔1994〕481号)等国家有关规定计算和支付经济补偿金;如果移交社会保险机构管理,应当按照当地省级人民政府确定的缴费比例,一次性缴付所需的社会保险费。
  (四)关闭企业的资产处置损失,作为清算损益处理。拖欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,应支付的经济补偿金,以及欠缴的基本社会保险费、住房公积金,应当在无担保的清算财产中优先支付。清算财产在清偿所有债务后如有剩余,按出资比例或者企业章程约定的比例,向投资者分配。
  (五)关闭企业清算终了,清算组应当编制清算报告,并提交给投资者,作为投资者核销股权投资的依据。持有关闭企业股权的国有企业核销股权投资的损失,按照内部授权审批制度审批后,可以依次冲减未分配利润、盈余公积和资本公积,不足冲减的,用以后年度实现的净利润弥补。
  (六)属于各级人民政府及其部门、机构出资的企业,关闭及清算所属企业的情况,应当报主管财政机关备案。
  三、关于企业报废落后设备的财务处理
  (一)企业淘汰落后设备后仍继续经营的,应当按照企业内部制度的规定,办理淘汰落后设备的固定资产报废手续。落后设备的处置净损益,作为当期损益处理。落后设备属于提前报废的,不再补提折旧。
  (二)企业以落后设备向债权人设定了担保的,应当与债权人协商解除原担保合同,或者以其他资产提供等额担保。对确实不具备其他可用于担保资产的企业,其股东单位按照内部规定的权限和程序进行审议后,可以依法为企业提供担保。
  (三)企业报废落后设备导致生产经营规模缩减,需要裁减职工的,应当按照本通知第二条第(三)款的规定妥善安置职工,应付的经济补偿金和社会保险费,列作当期费用处理。
  四、关于企业封存落后设备的财务处理
  (一)企业被责令停产后,通过研发或者运用新工艺、新技术,可以将落后设备的能源消耗及污染排放降低至国家标准内的,经本级人民政府有关主管部门批准后,企业可以封存相应的落后设备。
  (二)企业封存的落后设备,不得用于生产或者转让。在封存期间,落后设备发生的维护等费用据实列支,不得挂账。
  (三)企业应用新工艺、新技术对落后设备进行更新改造,经有关主管部门验收合格后,可以重新投入生产使用。更新改造相关支出,符合资本化条件的,应当予以资本化处理。
  五、其他
  (一)企业淘汰落后设备,是实施国家统一政策的要求,也是贯彻科学发展观的体现。相关过程中发生的资产损失,属于非正常损失,有关部门或者监管机构在对企业进行业绩考核、财务评价时,应当予以剔除计算。
  (二)本通知自印发之日起执行。企业淘汰落后设备形成资产损失的纳税扣除,按照财政部、国家税务总局有关规定执行。执行中有何问题,请及时向我部反映。
中国房地产证券化的法律思考

王晓君*


内容提要:
资产证券化是20世纪70年代以来最重要的金融创新之一,它通过巧妙的设计,将流动性差的资产转化为流动性好的债券,借以融通资金。目前,我国资本市场的发育不完善,融资渠道比较狭窄,尤其体现在房地产融资渠道多年来的单一性上,这造成了两个尴尬的境地,一是房地产资金筹集进入一个瓶颈状态,二是银行长期背负巨额的不良资产。“121”文件 的出台更加使房地产银行贷款的途径缩水,资本市场不得不创造新的金融工具以适应趋于恶劣的投资环境。房地产证券化就无疑是拓宽房地产融资渠道的一个新的工具性创新,随之迩来的将带动整个市场和体制的创新。房地产证券化就是将房地产投资直接转化为证券形态,它包括抵押债权证券化和项目融资证券化。国外房地产发展的经验表明:房地产证券化是发展房地产市场最为有效的手段。我国房地产业的发展不容乐观,笔者认为房地产证券化作为突破房地产融资的瓶颈现状,带动整个资产证券化的良性运作,是值得提倡的一种金融创新,但于经济环境、法律框架等方面的限制,我国实施资产证券化业务还面临许多障碍。本文旨在对房地产证券化作粗浅的探讨的基础上,以期抛砖引玉。
关键词:房地产 资产证券化 房地产证券化 房地产立法

一、前言
资产证券化源于70年代美国的住房抵押证券,随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产,并于80年代在欧美市场获得蓬勃发展。90年代起,资产证券化开始出现在亚洲市场上,特别是东南亚金融危机爆发以后,在一些亚洲国家得到迅速发展。 资产证券化(包括不良资产证券化和房地产证券化)是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具,是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。通俗地讲,资产证券化就是把缺乏流动性,但具有预期稳定现金流的资产汇集起来,形成一个资产池,通过结构性重组,使之成为可以在金融市场上出售和流通的证券,据以融资的过程。 目前在我国存在大量的可用于资产证券化的资产,例如房地产基础设施的建设、房地产抵押贷款等。资产证券化尤其使房地产证券化在我国具有广阔的发展空间,我们应当充分把握这一机会,在拓宽溶资渠道和完善资本市场的同时,建立良好的政策法律环境和投资环境。 2003年 6月5日,中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,即“121号文件”,以控制房地产信贷风险,其中的核心内容有: 房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金应不低于开发项目总投资的30%;商业银行发放的房地产贷款严禁跨地区使用;商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。这好比把造成银行不良资产的紧箍咒转嫁给了房地产开发商,使房地产融资渠道单一的窘境雪上加霜。加快房地产证券化的发展以激活资本投资市场势在必行,启动相关的专项研究和政策法律的研究也就显得尤为重要。
二、房地产证券化的含义、性质和特征
(一)房地产证券化的含义和性质
以住房抵押贷款证券化为代表的房地产证券化最早出现于上个世纪70年代的美国。房地产证券化(Real Estate Securitization),是指把流动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产投资权益证券化即商业性房地产投资证券化。
因为证券化本身就是一个非常宽泛的概念,而且目前也没有关于资产证券化的权威法律定义,所以理论界对房地产证券化的理解也存在着很大的分歧:
有的学者认为房地产证券化是指通过发行股票或公司债券进行融资的活动,包括直接或间接成为房地产上市公司,从而使一般房地产企业与证券相融合,也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业,从而使上市公司与房地产业结合,发行股票或债券。这种观点意味着房地产证券化,既可以解决开发企业流动资金不足的问题,又可分散房地产开发投资的风险。有的学者认为房地产证券化是指房地产开发项目融资的证券化,即以某具体的房地产开发项目为投资对象,由投资方或开发企业委托金融机构发行有价证券筹集资金的活动。
实际上,房地产证券化产生的背景及实践表明,房地产证券化是指房地产投资由原来的物权转变为有价证券的股权或债券,是指房地产投资权益的证券化和房地产抵押贷款的证券化,而并非房地产开发企业发行股票或债券的筹资活动,也不是房地产开发项目融资证券化。
房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配,其具体形式可以是股票、债券,也可以是信托基金与收益凭证等。因为房地产本身的特殊性,其原有的融资方式单一,房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。其实质上是物权的债权性扩张。房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资,资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。
与其他资产证券化相比,房地产证券化的范围更广,远远超出了贷款债权的证券化范围。贷款证券化的对象为贷款本身,投资人获得的只是贷款净利息,然而,房地产投资的参与形式多种多样,如股权式、抵押式等等,其证券化的方式也因此丰富多彩,只有以抵押贷款形式参与的房地产投资证券化的做法才与贷款证券化相似,其他形式的证券化对象均不是贷款本身,而是具体的房地产项目。所以房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。
房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。
房地产投资权益的证券化 又称商业性房地产投资证券化,是指以房地产投资信托为基础,将房地产直接投资转化为有价证券,使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。
房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发,金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众,即出售给广大投资者,从而在资本市场上筹集资金,用以再发放房地产贷款;另一方面是从非金融机构出发,房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品,通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。
总之,房地产证券化是一种资产收入导向型融资,以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系,泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程,包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化,利用证券市场的功能,实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化,为房地产市场提供充足的资金,推动房地产业与金融业快速发展。它既是一种金融创新,更是全球性经济民主化运动的重要组成部分。
(二)房地产证券化的特征
1、基础资产的法律形式是合同权利。无论是房地产抵押贷款债权的证券化还是房地产投资权益证券化,在证券化过程中,基础资产都被法律化为一种合同权利。
2、参与者众多,法律关系复杂。在整个证券化过程中,从基础资产的选定到证券的偿付,有众多的法律主体以不同的身份参与进来,相互之间产生纵横交错的法律关系网,其涉及面之广是其他资产证券化所不能及的。借款人和贷款人之间的借贷法律关系,委托人和受托人之间的信托关系,SPV(特设机构)和原始权益人的资产转让关系,SPV和证券承销商的承销关系,还有众多的中介机构提供的服务而产生服务合同关系等等,一个证券化过程中,有着多种多样的法律关系,牵涉国家方方面面的法律规定。任何一个法律规定的忽视都将影响证券化的实施效果。
3、独特的融资模式。这主要体现在两个方面,一方面体现在融资结构的设计上。房地产证券化的核心是设计出一种严谨有效的交易结构,通过这个交易结构来实现融资目的。另一方面体现在负债结构上。利用证券化技术进行融资不会增加发起人的负债,是一种不显示在资产负债表上的融资方法。通过证券化,将资产负债表中的资产剥离改组后,构造成市场化的投资工具,这样可以提高发起人的资本充足率,降低发起人的负债率。
4、安全系数高。在由其他机构专业化经营的同时,投资者的风险由于证券化风险隔离的设计,只取决于基础资产现金流的收入自身,非以发起人的整体信用为担保,并且和发起人的破产风险隔离,和SPV(特设机构)的破产风险隔离,SPV或者是为证券化特设一个项目一个SPV,或者对证券化的基础资产实行专项管理,SPV的经营范围不能有害于证券化,对基础资产的现金流收入委托专门的金融机构专款专户。这种独特的设计降低了原有的风险,提高安全系数。另外,证券化的信用级别也不受发起人影响,除了取决于自身的资产状况以外,还可以通过各种信用增级手段提高证券化基础资产的信用级别,降低风险,提高安全性。而且,房地产证券具有流通性,可以通过各种方式流通,提早收回投资,避免风险的发生。
5、证券品种多样化,适合于投资。房地产证券本身就根据不同投资者的不同投资喜好设计了品种多样:性质各异的证券,有过手证券,有转付证券,有债券,有收益凭证,等等。
6、政策性强。房地产证券化之所以起源于美国,是和美国政府的推动作用分不开的。众所周知,美国是崇尚市场机制的国家,但与其它经济金融部门相比,房地产市场是美国政府干预较深的一个领域。一方面通过为抵押贷款提供保险和发起设立三大政府代理机构--联邦国民抵押贷款协会、联邦住房抵押贷款公司以及政府抵押贷款协会参与到证券化业务中来,直接开展住宅抵押贷款证券化交易,并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。另一方面它则通过制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展:美国政府调整了法律、税务、会计上的规定和准则,包括通过《税收改革法案》;以FAS125规则替代FAS77规则,重新确定了“真实销售”的会计标准;通过了FASIT立法提案等等。所以,房地产证券化市场受政府政策导向影响大。
三、海外房地产证券化的立法体例
海外房地产证券化的法律规定,从体例上看,可以分为分散立法型和统一立法型,这两种体例跟各自的国情是紧密联系的。
(一)分散立法型国家的法律规定。
1、美国关于房地产证券化的法律规定。
美国是最早进行房地产证券化的国家,在法律制度方面积累了非常丰富的经验,其主要立法有:1933年的《证券法》、1934年的《证券交易法》。 1940年《投资公司法》。 在房地产投资信托方面,应当说,《投资公司法》与1935年《公用事业控股公司法》、1939年《信托契约法》、1940年《投资顾问法》,都成为日后投资公司经营房地产投资信托业务管理规则的基本框架。《第125号财务会计准则》(FAS125)、《转让、提供金融资产服务及债务清除之会计处理》。 两法采用金融合成分析法,改变过去对“真实销售”只“重形式轻实质”的缺陷,该法还对房地产证券化中的会计报表及其报表合并等问题作了详细规定,有利于保护投资者的合法权益。在地产投资信托方面,正式开创了REIT。
2、英国关于房地产证券化的法律规定。
英国自1987年开始发行按揭支撑证券,在抵押贷款市场,通过证券化的资产建立出借机构。例如国家房屋贷款有限公司、私人抵押有限公司。英国的抵押支撑证券通过建筑保险、人寿保险和抵押赔偿单进行组合。银行、机构投资者和海外投资者是英国证券化市场的主要投资者。在法律方面,英国1986年《建筑团体法》中“适宜抵押公司”指导建筑团体发行抵押支撑证券;1991年《流动资产咨询注解》鼓励建筑团体在抵押支撑证券市场的投资;1989年2月《贷款转让与证券化准则》由英格兰银行颁布,起到了宏观调控与监督的作用;此外《关于统一国际资本衡量和资本标准的协议》、《1986年财政支付法》、《1974年消费者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》,在众法之间既有鼓励房地产证券化也有约束的作用。
3.采用分散型立法的国家和地区还有法国、德国、澳大利亚、加拿大和我国香港地区。
(二)统一立法型国家的法律规定。
1、日本关于房地产证券化的法律规定。
日本的房地产证券化起步于80年代中后期,当时在法律上还存在着诸多限制,致使该产品无法在市场上广泛开展,直到1997年金融风暴后,日本金融市场受到重击,在残酷的现实环境催迫下,1998年通过《特殊目的公司法》,并于2000年修正为《资产流动化法》,至此,才为日本证券化市场的全面开展扫清了法律上的障碍。 此外,在日本推动金融资产证券化的同时,我们仍然不能忽视以下法律在证券化中的作用:《抵押证券法》、《抵押证券业规制法》、《信托法》、《信托业法》、《特定债权事业规制法》。这些法相较《资产流动化法》来说,虽然更分散,但仍然具有补充适用的价值。
2、韩国关于房地产证券化的法律规定。
韩国的资产证券化实践主要出现在1997年金融危机之后,这之前基本未开展资产证券化业务,也没有制定相关的法规,而仅允许离岸资产的跨国界证券化。金融危机爆发后,韩国的金融业暴露出许多问题,在严格的金融监管下,韩国的金融机构都在尽力通过提高资本充足率来改善它们的安全性,金融机构进行有效的资产负债管理的重要性变得更加突出。随着金融改革和调整的深化,韩国政府希望通过证券化的方式来清除不良贷款,以最大限度地降低对整个社会的冲击。于是在1998年7月就颁布了《资产证券化法案》,该法从立法预告到法案生效,历时仅2个多月。
3、采取统一立法型的国家和地区还有印尼、马来西亚、泰国和我国的台湾地区。
四、我国推行房地产证券化的必要性和可行性
(一)我国房地产证券化的发展现状
房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表,是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来,西方国家金融业发生了重大变化,一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战,而证券化却在竞争中得到了迅速发展,成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证券化浪潮中,房地产证券化成了金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段。
1、房地产抵押债权证券化的发展现状
房地产证券化从银行金融机构的角度看,表现为金融机构出于单纯的融资目的,将其拥有的房地产抵押权即债权分割成小单位的有价证券面向公众出售以筹集资金的方式。由此形成的资金流通市场,称之为房地产二级抵押市场。从我国目前的实际情况来看,抵押债权证券化的发展尚为一片空白。主要表现为:(1)抵押贷款的规模很小。拿中国建设银行来讲,该行房地产信贷部所经办的抵押贷款业务仅占到房贷部贷款总额的10.7%,占总行贷款总额的比例还不到1%。由于没有相当规模的抵押贷款积累,抵押债权的证券化便难以推行;(2)我国住房抵押贷款市场只有一级市场还不存在二级市场。我国的住房抵押贷款市场结构单一,仍处在放贷一还款的简单循环阶段,由此决定了抵押贷款资金的流动性差,抵押贷款市场尚需进一步发展。
2、房地产投资权益证券化的发展现状