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沈阳出口加工区土地使用权出让转让暂行规定

时间:2024-06-28 05:15:04 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9995
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沈阳出口加工区土地使用权出让转让暂行规定

辽宁省沈阳市人民政府


沈阳出口加工区土地使用权出让转让暂行规定
沈阳市人民政府


第一章 总则
第一条 为合理开发、利用沈阳出口加工区(以下简称加工区)土地,加强土地管理,促进加工区对外开放和经济建设,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《辽宁省外商投资企业用地管理暂行办法》及有关法律、法规,制定本规定。
第二条 加工区规划范围内的国有土地使用权,可按本规定出让和转让。但地下资源、埋藏物、隐藏物及市政公用设施除外。
第三条 我国境内外的中外企业和其他经济组织或个人,均可按本规定取得加工区的土地使用权,进行土地的开发、利用、经营。但法律、法规另有规定者除外。
第四条 沈阳市出口加工区管理委员会(以下简称加工区管委会)代表沈阳市人民政府行使加工区国有土地使用权出让、转让的行政管理权,并负责办理土地使用权出让、转让的具体事宜。
第五条 加工区管委会可按本规定收取土地使用权出让金、房地产管理登记费、土地增值费、土地使用费。
外国及港、澳、台地区的企业和其他经济组织或个人,应用国际通用货币支付土地使用权出让金、土地增值费。
第六条 土地使用者按本规定取得的土地使用权可以转让、出租、继承、抵押,其合法权益受国家法律保护。
第七条 土地使用者开发、利用、经营加工区土地,应当遵守中华人民共和国法律、法规及本规定,不得损害社会公共利益。

第二章 土地使用权出让
第八条 加工区的土地使用权出让,是指由加工区管委会代表政府以土地所有者的身份,将加工区国有土地以确定的地块、用途、年限和其他条件,有偿让渡给土地使用者使用的法律行为。
第九条 加工区规划范围内的集体所有的土地,由加工区管委会征用为国有土地后,方可按本规定出让土地使用权。
第十条 土地使用权出让,可采取协议、招标或拍卖的方式。土地使用权出让年限,由加工区管委会根据土地用途的需要确定,一般不超过五十年,特殊情况,经市政府批准可以延长。
第十一条 土地使用权出让应签订合同。土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由加工区管委会与土地使用者签订。土地使用者应当在合同签订时即时支付出让定金。
土地使用权出让合同应当采用书面形式并经公证机关公证。
第十二条 土地使用权出让合同签订后,土地使用者应当在六十日内,向加工区管委会全部支付土地使用权出让金。
土地使用者在支付全部土地使用权出让金后,应当依照规定办理土地使用权出让登记,领取土地使用证。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。
第十三条 土地使用者应当按土地使用权出让合同的规定和加工区规划要求开发、利用、经营土地,并按年缴纳土地使用费。
土地使用者未按合同规定的期限和条件开发利用土地的,加工区管委会应当予以纠正,并可根据情节,给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
第十四条 加工区管委会应当按合同规定的条件,向土地使用者提供出让的土地使用权。
加工区管委会未按合同规定的条件提供土地使用权的,土地使用者有权解除合同,并可请求违约赔偿。
第十五条 加工区管委会或土地使用者因战争、洪水、地震等不可抗力影响,不能按期履行合同的,可免除其经济赔偿责任及其他处罚。但应在法定期限内向对方发出通知,提供有法律效力的证明,并做出新的书面履约承诺。
第十六条 土地使用者如需改变合同规定的土地使用性质和规划要求,应当报经加工区管委会批准,重新签订或修改合同,办理变更登记。
土地使用权出让合同期限届满,土地使用者要求继续使用该土地的,有优先受让权,但应当在期限届满前一年向加工区管委会申请办理续用手续,并按续期日的土地使用权价格支付出让金。

第三章 土地使用权转让
第十七条 加工区的土地使用权转让,是指取得加工区土地使用权的土地使用者,在出让合同规定的使用年限内将土地使用权以出售、出租、交换、赠与等方式再转移的法律行为。
第十八条 土地使用权转让时,土地使用权出让合同及登记文件中所载明的权利义务同时转移。如需改变土地使用权出让合同规定的土地用途时,必须按本办法第十六条规定办理。
第十九条 土地使用权转让价格,转让双方有权协商确定。但转让价格明显低于转让当时土地使用权市场价格的,加工区管委会有优先购买权。
第二十条 土地使用权转让时,转让双方应当签订转让合同。转让合同须经加工区管委会批准。
第二十一条 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用、经营土地的,土地使用权不得转让。
第二十二条 加工区土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物随之转让。
土地使用者转让加工区地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让。但当地上建筑物、其他附着物作为动产转让时除外。
第二十三条 土地使用权转让合同经批准后,转让双方需办理过户登记手续,换领土地使用证,转让人缴纳土地增值费,受让人缴纳土地管理登记费。

第四章 土地使用权抵押
第二十四条 加工区已出让、转让的土地使用权可以抵押。土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。
已出租的房产随土地使用权作抵押的,不影响原房屋租赁关系。
第二十五条 土地使用权抵押时,抵押人与抵押权人应当签订抵押合同,明确各自的权利义务。抵押合同不得违背土地使用权出让、转让合同的规定。
第二十六条 抵押权的设立,必须经加工区管委会同意并进行登记。
第二十七条 抵押人到期不能履行债务,或抵押人在抵押合同执行期间宣告解散、破产的,抵押权人有权按抵押合同的规定处置包括土地使用权在内的抵押物,但需办理过户登记。
第二十八条 处置抵押的土地使用权及变卖抵押财产所得,抵押权人有优先受偿权。
第二十九条 抵押权因债务清偿或其他原因消失的,应当办理注销抵押登记。

第五章 土地使用权的终止
第三十条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的期限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第三十一条 出让合同期满,全部基础设施、地上建筑物、其他附着物所有权连同土地使用权一并由加工区管委会无偿收回。土地使用者应当交还土地使用证,并办理注销登记。
第三十二条 对土地使用者依法取得的加工区土地使用权,不得提前收回。在特殊情况下,因社会公共利益需要,加工区管委会报经市政府批准后可提前收回土地使用权。但必须依照法定程序,并根据土地使用者已使用的年限及开发、利用土地的实际情况,给予合理的经济补偿。

第六章 优惠待遇
第三十三条 加工区土地使用者将符合转让条件的土地使用权,转让给兴办知识技术密集项目、能源交通建设项目的外商投资办企业的,其土地增值费按应缴总额的80%计收。
第三十四条 土地使用者成片开发加工区土地兴建综合性工业区的,在其土地使用权转让时,土地增值费按应缴总额的80%计收。
第三十五条 土地使用者成片开发加工区土地,在出让合同规定的基础设施建设期内,可申请减免土地使用费。

第七章 法律责任
第三十六条 因土地使用权出让发生的争议,由当事人协商解决。协商不能解决时,可根据中华人民共和国有关法律规定向人民法院起诉。
第三十七条 因土地使用权转让发生的争议,可由加工区管委会先行调解。调解不能解决时,当事人可根据转让合同中的仲裁条款或争议发生后达成的书面仲裁协议,提交中国仲裁机构或其他仲裁机构仲裁。
转让合同中没有仲裁条款,争议发生后又未能达成书面仲裁协议的,当事人可根据中华人民共和国有关法律规定向人民法院起诉。

第八章 附则
第三十八条 本规定实施前已经取得土地使用权的,其用地合同可继续执行;但经双方协商一致,也可按本规定重新确立权利义务关系。
第三十九条 按照本规定收取的土地使用权出让金、土地增值费列入财政预算,作为专项基金,用于加工区建设。
第四十条 加工区管委会可根据本规定制定土地使用权出让转让实施办法。
第四十一条 本规定由加工区管委会负责解释。
第四十二条 本规定自颁布日起施行。



1999年7月10日

档案库房技术管理暂行规定

国家档案局


档案库房技术管理暂行规定

(1987年8月29日 国家档案局 国档发〔1987〕19号通知印发)


第一章 总则

第一条 为了确保档案的安全,最大限度地延长档案的寿命,加强档案库房的科学管理,有效地提供档案信息,为社会主义现代化建设服务,特制定本规定。

第二条 档案库房技术管理应贯彻“以防为主,防治结合”的原则,切实做好温湿度控制和调节,防治有害生物、防尘、防火、防盗、照明管理和档案保管状况检查等方面的工作。

第三条 加强档案库房的技术管理,是实现档案管理现代化的重要方面,是档案馆的重要任务之一。档案行政管理部门要加强对档案库房技术管理工作的检查和指导。

第二章 基本要求

第四条 档案库房的技术管理工作,应有专人负责。省以上档案馆应设置技术管理机构,建立健全档案库房技术管理规章制度。

第五条 档案库房技术管理人员应刻苦钻研档案保护技术,不断提高科学管理水平,努力成为技术管理方面的专家。

第六条 通过加强档案库房的技术管理,应基本达到温湿度适宜,清洁卫生,无虫霉滋生。

第三章 温湿度控制

第七条 档案库房(含胶片库、磁带库)的温度应控制在14~24℃,有设备的库房日变化幅度不超过±2℃,相对湿度应控制在45%~60%,有设备的库房日变化幅度不超过±5%。

第八条 保存母片的胶片库温度应控制在13~15℃,相对湿度应控制在35%~45%。

第九条 各库房及库外应科学地安设温湿度记录仪表,潮湿地区应配备去湿机,专门库房应安装空调设备。

第十条 库房内外温湿度应定时测记,一般每天两次,掌握温湿度变化情况,随时予以控制调节,注意积累库房温湿度变化的资料,每年进行一次综合分析,以便掌握库内外温湿度变化规律,制定综合管理计划。

第十一条 空调、去湿或增湿设备应定期检修、保养。温湿度记录仪表应按设备要求定期校验。

第十二条 档案柜架应与墙壁保持一定距离(一般柜背与墙不小于10 cm,柜侧间距不小于60 cm),成行地垂直于有窗的墙面摆设,便于通风降湿。

第十三条 新建库房竣工后,应经6~12个月干燥方可将档案入库。

第四章 虫霉防治与除尘

第十四条 各档案馆应设消毒室或消毒箱,新接收进馆的档案经消毒、除尘后方能入库。

第十五条 建立定期虫霉检查制度,发现虫霉及时处理。

第十六条 配备吸尘器,加密封门或过渡门,除尘与防尘相结合。有条件的档案馆可设置空气过滤装置,防止污染气体进入库房。

第十七条 档案库房周围的空地应植树种草,搞好绿化,减少污染。对影响、恶化库房环境的污染源,应采取措施,及时清除。

第五章 防火与防盗

第十八条 档案库区必须配备适合档案用的消防器材,并按设备要求定期检查、更换。

第十九条 安全使用电器设备,定期检查电器线路。库内严禁明火装置和使用电炉及存放易燃易爆物品。

第二十条 档案库房宜安装火警及防盗报警装置,并有切实可行的防盗措施。

第六章 照明管理

第二十一条 档案库房宜选用白炽灯作人工照明光源,照度不超过100勒克斯。如采用荧光灯时,应对紫外线进行过滤。

第二十二条 档案库房不宜采用自然光源,有外窗时应有窗帘、窗板等遮阳措施。

第二十三条 档案在任何情况下均应避免阳光直射。

第七章 档案保管状况检查

第二十四条 对库藏档案应经常进行检查,发现问题,及时报告,并采取措施予以处理。

第二十五条 每年定期对库藏档案进行一次抽样检查,掌握档案保管情况,为科学管理积累资料。

第八章 附则

第二十六条 本规定适用于各级各类档案馆。各档案室可参照本规定的有关条款实施。

第二十七条 各档案行政管理部门可根据本规定结合具体情况制定实施细则。

第二十八条 本规定自颁布之日起执行。
采用特许经营模式进行企业扩张所需注意的问题

金湘


一、企业应选择适当的时机按照特许经营的模式进行企业扩张;
企业是否越早采取特许经营的模式进行发展,就越能体现出特许经营的优势,越能使企业得到更迅速的发展?
我们认为并不是这样的。企业发展不仅需要采用适当的经营模式,更要在适当的时机采用先进的营销战略.同时无论决定采用何种营销方式进行经营和企业扩张,都必须十分了解这种经营方式的特点,只有了解了它的特点,才能更好的抓住时机,发挥其先进性。
“特许经营”作为一种先进的经营模式,是基于特许商拥有了其所特有的并且是驰名的注册商标、商号、产品及服务、专利和专有技术、管理技术、经营模式等知识产权,加盟商则希望利用这些知识产权发展自己企业,由此而形成的特许加盟体系。因此,无论是商品销售特许经营,还是经营模式特许经营,要取得真正的成功,没有相应的知识产权为基础是不可能的。没有相应的知识产权体系的依托,特许经营也不能成为企业扩张的灵丹妙药。
为此,我们认为确定采用特许经营模式进行扩张的企业,必须把握好采用这一模式的最佳时机。只有当企业具备了自有并且是驰名的知识产权体系,并取得广大受众的认可时按照特许经营的模式进行企业扩张才能取得预期的效果。
所谓时机成熟主要是指企业具备了发展加盟商的条件或者具备了加盟特许体系的条件,这些具体条件是指:
1、 拥有一个信誉良好的注册商标和商号,或者拥有专利、独有的、产品技术等经营资源;
2、 拥有成功的单店管理经验且容易被复制;
3、 产品或经营模式有良好的获利能力;
4、 稳定的、品质有保证的物品供应系统;
5、 有确保特许经营体系正常运转的管理及支持系统。
笔者认为上述条件不可能是在企业注册之初就具备,通常是企业经过一段时间的经营,并且应按照特许体系的要求有意识的储备,才能够逐渐具备上述条件,进而在条件成熟时才可以开始利用现有条件发展特许体系。反之,如果企业在成立之初并不具备上述条件的情况下就肓目的发展加盟商,即使在一段时间内能取得效益,也不利于特许者和加盟商的长远发展,甚至可能一开始就将企业拖垮。

二、当企业决定采用特许经营模式发展本企业时,应为本企业建立一定的法律保护屏障;
现代企业要想进行成功的扩张发展,没有相应的法律保障体系是不可能完
成的,尤其对于采用特许经营模式进行发展的企业。因此特许企业应当重视自身的法律屏障建设,才更有助于企业有序的发展。
首先,特许企业要建立完善的知识产权预警保护制度,从行政管理上设立专门的业务部门对本企业所有的商标、商号、专利技术进行整理、归档,申请登记注册,对与其有关的合同进行管理等,使企业建立起有序的管理机制。
其次,对相应部门的人员应就有关目前国内国际特许经营发展现状和有关法律法规进行相应培训,并使其能够运用于企业的实际经营中,使企业能够在法制的轨道上运行。
法律对于现代企业来说是至关重要的,而特许企业的建立与发展,与法律规范有着十分的密切。因此,特许体系中的相关部门的建设和相应部门人员的法律意识的体高对于有序发展特许体系是至关重要的。这一点从特许经营一词的含义中也可看出,特许经营一词的英文是franchise,其原意是授权之意。所授何权?知识产权。特许经营正是由知识产权的许可使用而产生的一种经营模式, “知识产权”是包括商标权、专利权、著作权、商业秘密权等,上述权利是由法律予以严格界定并加以保护的。特别是中国加入WTO以来,知识产权在经济发展中的地位越发的重要,我国不仅在不断完善相关国内立法,而且在这一领域不断与国际接轨,参照国际条约和国际惯例补充和完善自身法律体系。在这样的国际国内经济大环境下发展特许企业,没有知识产权的法律保护,企业必将失去存在的基础。
我国的特许经营法律环境还很不完善,尚不足以保障企业在该领域内有法可依。 目前仅有少量规定作为规范特许体系的文件。主要指国内贸易部颁布的《中国商业特许经营管理办法(试行)》、中国连锁经营协会发布的《特许经营企业备案管理办法》、国家工商总局发布的《关于连锁店登记管理有关问题的通知》等,这些规定尚不足使企业的发展完全有章可循。但这并不是说目前作为特许体系中的企业没有法律可以遵循,而是注重对现存的法律、法规加以适用,主要是对《合同法》、《商标法》及实施细则、《专利法》及实施细则、《著作权法》及实施细则和《反不正当竞争法》等,这些法律虽很少有针对特许体系的特殊规定,但只要能很好的适用这些现有的法律、法规,也足以使特许体系能建康有序的发展。
当然对于那些由于法律规范的滞后性所带来的问题,我们则建议企业能够充分利用现有法律、法规对其进行调整,并不断完善企业自身的机构设置。
当前,一些企业之所以不能顺利采用特许模式发展起来,甚至出现了企业经营状况下降的情况,我们认为重要原因之一是自身法律保障机制不建全,经营中遇到一些问题不知如何运用法律进行自我保护,如:
(一)特许环节可能会遇到的问题:
1、 特许经营关系如何确立,合同如何签订;
2、 如何确定特许经营中的知识产权的许可使用,具体即商标、商号、企业
名称、专利、专有技术、经营模式和服务规范(标准)等的许可使用和保护。
(二)特许经营各方在履行合同中可能遇到的问题:
1、 特许经营各方负有何种守约义务;
2、 特许各方可能遇到的何种违约情况:一方违约的问题,比较常见的是加
盟者拖欠各种费用、擅自进货、扩大商标的使用范围等等;双方均违约的问题。
3、 正常履约过程中出现的问题,这类问题经常出现在发展较好的特许企业
中,虽然有些特许企业在发展过程中较为顺畅,但当其加盟店准备开设第二、第三家甚至更多的加盟店时,也常会遇到如何约定商标的使用进间和合同效力的问题。
(三)特许合同终止后可能出现一些问题:
合同终止后的问题,其中主要是合同在非正常终止后的善后处理问题,其中无形资产的回收及有关费用的清缴的问题。
上述这些实践中的问题困扰着特许企业和加盟企业,使其在发展过程中难以前行。要解决这些问题,关键是要求企业内部的专门法律部门对现行法律的规定有一个基本的了解,并掌握有关特许经营与知识产权法的关系,诸如特许经营者如何保护商标专用权、何为驰名商标、如何申请联合商标、防御商标、独占许可与普通实施许可的区别,如何限制受许人对商标的使用;对商号还应了解连锁店登记管理有关规定,适用什么样的法律解决商标与企业名称中的问题;关于著作权,在特许经营中哪些文件资料受著作权保护;关于专利权,主要了解专利技术的后继改进的专利权归属问题及独占实施许可、排他实施许可和普通实施许可如何区分的问题。
笔者认为只有企业对特许经营上述法律知识有个初步的了解,并且由专业部门对其进行管理,才能具有初步认识和解决上述困惑能力,才能使特许企业向着有序的方向发展。
三、签订完善严谨的特许合同是特许企业迅速扩张的重要保障;
合同是联系特许企业与加盟企业之间关系的纽带,而且由于目前国际和国内对特许企业的约束通常是通过合同进行的。因此起草和签订一份完善严谨的特许经营合同对于特许商和加盟商来说是至关重要的。但目前,我国的一些企业在这方面所做与现实的要求相距甚远。我们在法务实践中发现一份国内的特许合同经常简单到只有几页,而这几页内容往往只是描述了一下特许商所拥有的某些驰名知识产权,同时需要加盟商支付一定的费用这样一些简单的内容。然而,特许经营是一种凝结着众多法律现象和法律问题的经营模式,是绝对无法通过这样简单的条款就能保护的。而这几页的内容根本无法函盖特许经营所可能涉及到的诸多法律问题。很多企业也正是由于不知道该如何通过合同对本企业进行保护,从而在无意中使本企业受到无法弥补的损失。这一方面国外的特许经营业为我们做了很好的例证,一份普通的国外特许合同,长达几十页,合同内容详细,条款设计合理而严谨。但这并不是说只要有一份长篇的合同就能达到使企业避免诉累,避免纷争,而是说一份完善严谨的合同能够尽可能的减少企业之间为确定权责进行无止境的纠缠,而使企业能按照合同的约定履行自己的义务,享受各自的权利,从而使特许企业能健康有序的发展。
经过长期的实践,我们认为一份完善的特许经营合同应该包含如下内容,才能称的上较为完善:(1)当事人;(2)序言;(3)定义条款;(4)特许经营授权条款;(5)商号使用条款;(6)特许区域和特许企业所在地;(7)特许连锁总部的经营指导及技术援助;(8)广告促销条款;(9)特许费用条款;(10)特许企业筹办条款;(11)质量控制条款;(12)财务监督条款;(13)消费者投诉条款;(14)商标使用条款;(15)专利使用条款;(16)商业秘密保护条款;(17)限制竞争条款;(18)合同变更条款;(19)合同解除条款;(20)合同转让条款:(21)不可抗力条款;(22)违约责任条款;(23)合同终止条款;(24)合同的法律适用条款;(25)争议解决条款;(26)当事人认为需要的其他条款;(27)当事人签章及合同签订的年月日。
笔者认为完善、严谨的合同对于保障特许双方的权利能起到至关重要的作用,这种作用主要是防止加盟过程中出现权责不明,难以监督的情形,但任何一个合同都无法避免违约的出现。
合同是处理违约的依据,因此只有合同完善,严谨才能切实有效的保护特许者和加盟者各方的权益,以使运用这种先进的经营模式发展的企业得到有效的发展。