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淮南市看楼护院工作规定

时间:2024-06-24 19:48:47 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9908
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淮南市看楼护院工作规定

安徽省淮南市人民政府


淮南市看楼护院工作规定
淮南市人民政府



第一条 为了加强看楼护院工作,保障居民住宅区的安全,根据中共中央、国务院《关于加强社会治安综合治理的决定》、全国人大常务会《关于加强社会治安综合治理的决定》等有关规定,制定本规定。
第二条 看楼护院工作坚持公安机关和群众组织相结合,实行群防群治的原则,群众组织应当密切配合公安机关,共同做好居民住宅区的治安防范工作。
第三条 看楼护院工作列入社会治安综合治理目标,并实行行政首长负责制。
各级人民政府统一领导本行政区域内的看楼护院工作,各级公安机关是本行政区域内看楼护院工作的行政主管部门。
国家机关、社会团体、企事业单位应当积极支持看楼护院工作。
第四条 城镇居民住宅区均以居民委员会为单位成立看楼护院小组,每50-80户居民配置1名看楼护院人员。
第五条 同一单位职工居住集中的住宅区,经公安机关批准,看楼护院人员可以由本单位自行解决;其他城镇居民住宅区,看楼护院人员由街道办事处或镇人民政府与公安派出所共同负责聘用,并逐楼逐栋落实。
第六条 看楼护院人员必须符合下列条件:
(一)热爱看楼护院工作,责任心强,作风正派,群众信任;
(二)身体健康,熟悉本居民区情况;
(三)经过有关法律、法规、规章培训及业务训练,掌握看楼护院工作的基本知识。
第七条 看楼护院人员应当履行下列职责:
(一)在公安机关指定的责任区内看楼护院,开展巡逻、守候,盘查可疑人员,制止现行违法行为;
(二)发现违法犯罪线索,迅速报告公安机关;
(三)协助公安机关开展防火、防盗、防治安灾害事故等防范和宣传工作;
(四)协助公安机关保护案件、事故现场;
(五)完成公安机关布置的其它任务。
第八条 看楼护院人员应当遵守下列规定:
(一)按照规定的时间上岗执勤;
(二)执勤时佩带标志、文明礼貌、不干私活;
(三)对捡拾的物品进行登记,并上缴公安机关。
第九条 建设单位在新建居民住宅时,应当配套建设必要的防盗设施;新建居民住宅小区时,应当配套建设看楼护院所需的基本设施。
已投入使用的居民住宅小区,看楼护院所需的基本设施由居民住宅小区管理部门提供。
各居民住宅小区应当逐步实行封闭式管理。
第十条 国家机关、社会团体、企事业单位的在职职工和在我市从事经营活动的个体户,应当按月交纳看楼护院费,市、区财政及各保险公司应当拿出一定的资金,弥补看楼护院经费的不足;具体筹集、管理和使用办法,按照淮办发(1992)66号文件规定执行。
第十一条 看楼护院人员的工资每人每月不低于50元。
第十二条 看楼护院人员符合下列条件之一的,由看楼护院工作管理部门给予表彰或奖励:
(一)坚守岗位,尽职尽责,责任区长期安全无案件的;
(二)当场抓获盗窃或其它现行犯罪分子的;
(三)提供线索,协助公安机关抓获犯罪分子的;
(四)其它有突出贡献的。
第十三条 看楼护院人员有下列情形之一的,视其情节轻重,由看楼护院工作管理部门给予批评教育、扣发工资或辞退的处理:
(一)擅自脱离岗位或找他人代岗的;
(二)执勤时间干私事,不认真执勤的;
(三)执勤不佩带标志的;
(四)执勤时间,责任区内发生盗窃案件的;
(五)有其它严重失职违纪行为的。
第十四条 看楼护院工作管理部门应当加强对看楼护院人员的教育,并定期向看楼护院人员通报工作情况。
看楼护院人员应当自觉接受群众的监督;公安机关接到群众对看楼护院人员的投诉后,应当及时查处。
第十五条 看楼护院人员的见义勇为行为列入人民群众见义勇为基金会的表彰范围,看楼护院人员执行职务时受伤、致残、牺牲的,由民政部门给予国家规定的抚恤待遇。
第十六条 对违反本规定,造成看楼护院工作削弱的地区或单位,追究其主要领导的责任;因管理部门失职的,追究管理部门主要领导的责任。
第十七条 凤台县参照本规定执行。
第十八条 本规定由市公安局负责解释。
第十九条 本规定自一九九四年八月一日起施行。



1994年7月12日
关于房地产抵押若干问题的思考

四川精济律师事务所 何宁湘律师


关键字:房屋产权 土地使用权 抵押权 抵押登记 行政行为
主题语:房地产是房产和地产的统称,房地产也是两个基本形式的不动产。在我国的物权法未出台的现行民法制度的法律状态之下,房地产法律关系,通常是指房屋所有权与土地使用权法律关系。基于房屋和土地的不能移动性,故房地产抵押也具有不可分离的特性,而实际在房地产抵押设定过程与所产生法律后果中存在着若干法律问题。

  前面的话
房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产,设定房地产抵押权时,需依法履行抵押登记的法律行为,因此,房地产的抵押担保方式在现实生活中也极为普遍,随之而来产生的抵押纠纷也相当多。对于抵押设定所生产的诸多法律关系与之对应的法律后果,所映射出的我国现行法律的相关问题,以及纠纷的避免与处理也必须充分重视与研究。

  一、房地产抵押的法律原则及相关问题
  这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则,及其主要相关的问题。
  1、房与地的相依性原则:
  在房地产开发中,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地,离开了土地的建筑物(及其附着物)只能是空中楼阁。因此,房屋产权的取得,必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上。抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分,往往会涉及到另一种权利的变动。
  正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系,我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为,一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则,并一直规定为:“土地使用权抵押时,其地上建筑物,其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。”但在房地产开发领域的实际抵押设定中,将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是,不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”,他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖,而是理所当然而为之。违背了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则,违反了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为。
  在实际中,对房屋产权与土地使用权分离设定抵押的行为一般表现为两种形式:一是,将房地产因不同的债务需要分别设置两个独立的抵押,此时的抵押设定可能是同时设定,也可能是分期设定。所设定的抵押权人可能是同一的,也可能是两个抵押权人。二是,根据一项债务需要,同时将房屋产权与土地使用权分别抵押给两个以上的债权人。这种违背土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系的抵押行为之所以在现实经济活动中大量生产,其原因虽与抵押人、抵押权人的内心动机分不开,而我国土地使用权和房屋产权抵押登记机关设置分离是其根本原因所在。
  应当注意的是:根据“房随地走”和“地随房走”这一相依关系原则,在抵押当事人对房屋产权或土地使用权抵押中的一种权利的处分时,即撤销抵押以及撤销抵押登记时,另一种权利的抵押也将随之撤销。

  2、抵押权与房地产转让之间的法律原则:
  我国《担保法》第四十九条规定:
  抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
  转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。
  抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
  因此,受让(购买)抵押房地产一定要谨慎和仔细审查,以避免得到的是无效转让的房地产。
  3、法定抵押登记担保期限的原则:
  《担保法》公布施行快十年了,担保抵押设定的当事人现已完全接受与认同了“抵押不登记无效”的我国法律实行的强制登记制度。但对于登记担保期限仍没有明确的认识。本身对于“抵押当事人能否自行约定抵押期限”这一问题,在法律上没有明确的规定,在学理上也存在多种不同的理论观点,一种观点认为:抵押合同当事人自行约定的抵押期限是有效的。因为尽管抵押权为物权,但是抵押合同仍然可以适用合同法的合同自由原则,应贯彻尊重当事人的自主、自愿的原则。如果当事人约定了抵押期限,视为抵押权人接受了对抵押权的期限限制,抵押权人只能在该期限内实现抵押权,更何况我国法律并未明令禁止当事人自行约定抵押期限的行为,所以这种约定并不违反强制性法律规定,应当是合法有效的。尽管物权中的所有权具有无期限性,但并不排除其他物权的有期限性,以所谓物权的无期限性作为拒绝承认抵押权的期限的理由是不成立的。也有学者认为,我国《担保法》第25条明确规定:“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的,保证期间为主债务履行期满之日起6个月。”既然法律允许保证合同的当事人约定保证期限,而且在当事人未约定的情况下,应当适用法定期限,那么也应当允许抵押合同当事人在抵押合同中约定抵押期限。另一种观点则认为,抵押合同是附属于主合同的从合同,如果主合同未能得到清偿,主合同并未终止,主债权人的债权仍然是有效的,这样附属于主债权的抵押权也仍然有效,抵押权人仍然有权向抵押人主张权利,而抵押人不能被免除担保责任。因为抵押权在本质上属于物权,并从属于主债权,只要主债权存在,抵押权也就同时存在。也有人认为,当事人约定抵押期限实际上是约定免责条款,这种免责条款的约定,目的在于限制和免除抵押人的担保责任,所以这种约定应当是无效的。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》实质上是接受了最后一种观点。
  而王利民先生认为:“完全禁止当事人设定抵押期限,认为当事人自由约定的抵押期限条款完全无效的观点并不十分妥当。主要理由在于:其一,我国《担保法》中不仅没有明文禁止当事人约定抵押期限,而且该法第39条规定的抵押合同的内容允许当事人可以约定“当事人认为需要约定的其他事项”。这种立法表述实际上是允许当事人约定抵押期限,只要当事人认为这种期限的约定符合其利益并予以约定,那么只要这种约定没有损害社会和他人的利益,法律就应当予以认可。其二,尽管抵押权是一种物权,必须要法定化,但是抵押权必须通过当事人的约定才能产生,抵押权只有通过当事人的约定,并通过完成一定的公示要件才能设立。抵押权作为一种他物权,本身就具有期限限制,内在的本质要求它只能在一定期限内存在。当事人自行约定抵押期限,并且在登记中做出了记载,实际上是限定抵押权的存续期限的一种方式,这种约定符合抵押权作为一种有期物权的性质。其三,还需要明确的是,虽然抵押合同是附属于主合同的从合同,抵押权在本质上是从属于主债权的他物权,但是无论主合同还是从合同都是当事人合意的结果,当事人完全有权利在合同中约定从合同所设定的权利的存续期间。抵押权在债务没有清偿前就消灭,并没有否认抵押权的从属性,因为抵押权的从属性强调的是抵押权不能与主债权分离而独立存在,并不意味着抵押权不可以在主债权得到清偿以前发生消灭。事实上,在主债权没有被清偿以前,也可以因为抵押权人抛弃抵押权等原因而导致抵押权消灭,但抵押权消灭并不影响主债权的存在。”[1]
  但是,最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十二条第一款规定:当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力。也就是说,担保期限只有法律规定,不允许当事人约定。也不允许登记机关规定。

  4、房地产抵押纠纷民事诉讼与行政诉讼的适用原则:
  房地产抵押行为一般会经历签订抵押合同和进行抵押登记两个程序,而在抵押设定成立后,房屋与土地均要使用或处分,随之便产生若干因抵押所致的诸多法律关系与法律纠纷,由于签订抵押合同是民事法律行为,而抵押登记,作为抵押当事人只是一个抵押生效所必须履行的一个法律手续,而对于登记机关却是一个具体的行政行为,即抵押设定的公示。出现涉及抵押的效力这样的纠纷,抵押当事人便会遇到应采用民事诉讼还是行政诉讼来处理这样一个问题。
  根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》(1992年11月25日法发[1992]38号)“一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼,由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服,或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服,依法向人民法院提起的行政诉讼,由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。”规定的原则,对于民事权益的纠纷应提起民事诉讼,而涉及行政机关的具体行政行为的应当提起行政诉讼。
  对于抵押而产生民事权利纠纷与抵押登记行为混合在一起的纠纷,例如当事人认为某项抵押因侵权行为而导致抵押行为无效,而通过民事诉讼虽可认定抵押行为无效而人民法院民事判决却无法解决抵押登记行为的撤销与否,是提起民事诉讼,还是行政诉讼,这要根据案件性质,如何合法、有效解除无效民事行为的法律妨碍来确定。一般原则是先民事后行政的原则加以处理,即先提起民事诉讼确认抵押行为无效、再提起行政诉讼撤销抵押登记行为。
  需要指出的是,(1)、如果抵押行为无效,而抵押登记行为合法。而人民法院作出的认定抵押有效与否的判决的效力却无法作用于所作抵押登记具体行政行为的登记机关,登记机关不是该民事诉讼的当事人,自然其民事判决不对该登记机关具有约束力。因此,如先民事后行政诉讼,原告将承担因登记行为本身合法而导致当事人提起行政诉讼败诉的风险。(2)、有人认为,登记机关的抵押登记仅仅是依据抵押当事人提交的登记资料,履行其法律赋予的职能,而不是其作出的对行政相对人所作出的具有约束力的行政行为,因此不能对登记机关提起对抵押登记行为的行政诉讼。对于这两种情形,我国法律、司法解释均没有相应的规定,在审判实践中,这虽然是一个不易引起注意的实际问题,但一旦遭遇将十分棘手,这不能不说是我国诉讼法律制度中的一个尚未解决的审判实践问题。
  应当说,第(2)种情形,实际可依据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第一条规定加以解决:
  “公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服,依法提起诉讼的,属于人民法院行政诉讼的受案范围。
  公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的,不属于人民法院行政诉讼的受案范围:
  (一)行政诉讼法第十二条规定的行为;
  (二)公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为;
  (三)调解行为以及法律规定的仲裁行为;
  (四)不具有强制力的行政指导行为;
  (五)驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为;
  (六)对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。”
理由:1)、可以认为最高人民法院的该部司法解释实际上将可以提起行政诉讼的具体行政行为的范围在《行政诉讼法》基础上进行了扩展,扩展为“具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为”,但仍不包括抽象行政行为。2)、抵押登记行为是抵押产生法律效力的法律程序与生效要件,其的存在必然对抵押当事人(公民、法人或者其他组织)权利义务产生实际影响,因此,根据该条第二款第(六)项规定,可以对抵押登记机关提起行政诉讼。

  5、抵押物的特定化登记原则:
  对于房地产抵押登记,不少的抵押人与抵押权人均忽视这一原则。对于商品房开发中的房屋所有权获得,一般是房屋产权登记机关在符合法定条件、房屋竣工验收后并由开发商履行相应的必备法定手续的条件下,按照房屋建筑的独立体(幢、栋、楼,即在建筑施工前、开发立项报建时已核定的房屋单位)发给开发商该幢建筑物的房屋所有权证,即俗称的“大产权”。在一个开发项目往往有若干个房屋“大产权证”。在设定抵押时,抵押人与抵押权人往往直接将一个或数个“大产权证”进行抵押与登记,而未将其按商品房的实际套为单位进行细化,即未特定化,这样的抵押登记是无效的。
  【问题】而对于土地使用权证,往往是按规划、征地、土地出让的项目由国土资源行政机关核发给一个土地使用权证。而土地使用权不具有同房屋所有权证那样的可分性,这就带来了一个与抵押物登记特定化的实际困难,这必然引出一个“土地使用权的某一部分能否设定抵押问题”。抵押时一般只能将这唯一的土地使用权证一次全部进行抵押登记,即使当事人不想这样做,但也无法实现。从民法上来看,抵押权乃是价值权,因此抵押物必须具有独立的价值并可以转让,才能够不妨碍抵押权的实现。所谓抵押物必须具有独立的价值,实际上是指抵押物具有交易上的价值,而并不一定指抵押物的物理上的独立性,抵押物虽不具有物理上独立性但却具有交易上的独立价值,这样在理论上、在法律上仍然是可以转让的。然而为了使某一财产在设定抵押后不影响第三人造成损害,某项财产设定抵押后必须登记。因此,某物能否作为抵押物,还要取决于能否进行登记,只要具有独立的交易价值并能够登记,就可以成为抵押物。就土地使用权的某一部分来说,如果确定四至范围、具有交易价值并可以登记,当然可与整块土地分离而成为抵押的标的。但是对耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权,因不能转让,不具有独立的交易价值,所以不能成为独立的抵押标的。让土地使用权的某一部分可以进行设定抵押,这是一个立法趋向问题,也许不远的将来在抵押登记制度上是可行的,但目前尚无法实现或者说实现起来比较困难。
  案例,某房屋开发商依法获得了一个项目的划拨国有土地使用权,但在开发过程中,该开发商因不能及时支付该土地开发的农民拆迁安置费、土地青苗损失补偿费的部分款项,后由当地政府起诉,法院判决,将这个项目土地中的一块划出的方式解决了此纠纷。按此原理,将该项目土地中的一块设置抵押也应当是可以的。这是实际操作中的具体做法。
感悟律师与法官沟通

刘建民



大凡做律师的,都希望能够与法官沟通,与法官作朋友,进而使法官接受并采纳自己的观点,全面充分地保护委托人的合法权益。这种想法无疑是正确的。
与法官沟通的渠道很多,不一而足。但沟通的成效取决于对法官职业的准确定位和对法官个体的善意分析。因为这是走近法官的前提,也是决定行为合法性和律师声誉的关键因素。
应当肯定,法官职业是一个崇高又神圣的职业。法官职位报考的火爆场面可以佐证,表明了社会的积极评价。十几年的法官经历使我更多地关注那些昔日的战友,关注那个优秀的群体。尽管民众有不实的言辞,社会有不满的呼声,但我依然对法官有深深的眷恋和无限的崇敬。
师出同门,为何褒贬不一。良莠不齐,岂能以偏概全。法官是博学的,高等教育使他们具有较深的理论功底,博古通今;业务分工使他们精于专业,驾轻就熟;家事、国事、天下事使他们明世理,知礼仪,高瞻远瞩。法官是务实的,他们不拘泥于法理和法条,而是用情与理诠释法律,接受社会评判。法官是善意的,他们用一颗公平仁爱的心,纠偏改错,定纷止争。法官是清贫的,繁重的工作占据了他们生命中的所有时间,日思夜想,积劳成疾,劳动与报酬严重失衡,也为众人所知。
有理想的律师应当为法官的不公正待遇和不公正评价鸣不平,不应人云亦云,随波逐流,不应为自己的个案不尽人意而责难法官,更不应看到极少数法官的违纪违法而否定法官群体。因为法官职业和律师职业一样,是民主政治的产物,代表着社会进步的方向。
资深法官不会仅仅就案办案,把案件办理的法律效果作为唯一目的,而是兼顾案件办理的社会效果,并且能够使两者有机统一。他们会把当事人的诉求和抗辩同等看待,灵活运用法律条文和立法精神,巧妙地选择之间共同点,进行法律意义上的判断和均衡。法院现有的内部管理体制使他们往往在吃透案子,把握定性的基础上,把效率放在首位,快办案,办好案是他们的工作目标和职业理想。年轻法官之所以在办案效率上无法与资深法官相比,是因为对证据的审查判断缺乏经验,对理论与实践的结合缺乏自信。不管是资深法官还是年轻法官,他们因为担负着某一领域、某一专业的审判,没有也不可能有过多的精力去对某些非共性的问题作深入的研究。职业信念使他们宽容,他们希望有理论深度的、系统全面的观点来丰富或者修正他们的判断,实现他们的工作目标。职业信念又使他们执着,只要他们认为是正确的,就敢于坚持正义,敢于抵制各种压力。
虽然,法官与律师提出问题的角度、分析问题的广度、解决问题的方式以及追求的效果是不同的,但他们对法治的思考、对理论的理解、对证据的收集、对规则的运用却是一致的。作为律师,我们不能只看到法官是法律的执行者和权力的拥有者,应当理智清醒地看到法官是真正的法学理论家和司法践行者。如果说律师是法律专家的话,那么,法官才是法律的大家。认识是行为的基础,思想是行动的前提。只有理解法官,认识法官,才能有所作为。
理论沟通,专业探讨是律师走近法官,求得共识的最佳途径之一。


(作者介绍:法学硕士,北京市京都律师事务所律师,主要担任企业法律顾问和政府法制顾问。)