论商品房预售中对消费者权益的保护

付新民


摘要：商品房预售市场亟待进一步完善，加大对消费者的保护力度势在必行。商品房陷阱林林总总，应当注意防范预售商品房合同中的法律风险，应当注意承包人的权利瑕疵。商品房预售合同实质是买卖合同，但不是分期付款合同。预售合同具有明显的法律特征，必须具备相应的成立要件。从政府和消费者自身多角度保护商品房消费者利益显得尤为必要。
关键词：预售陷阱 性质特征及防范

一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
（二）房屋本身的合法性
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
（五）定金风险
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件。
（一）预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
（二）房屋预售不是分期付款买卖
四、关于当前预售合同的缺陷问题。
（一）面积条款不具体：
（二）税费条款：
（三）交楼条款和延迟免责条款：
（四）质量和保修条款：
（五）交付房地产证条款：
（六）物业管理条款：
（七）产权担保条款：
五、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益。
六、在建议未得到采纳之前，购房者应当利用合同充分地保护自我。
《城市商品房预售管理办法》于1994年11月15 日建设部发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍呈上升趋势。由于商品房的开发商具有信息、技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关职能部门的管理不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响[1]，普通消费者又缺乏相应的知识能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的，关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这样房地产市场才能长期有序稳健发展。
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）房屋本身的合法性
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。
（三）“售楼宣传单”的法律效力。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。
吉林省人大常委会


吉林省第十一届人民代表大会常务委员会公告

第39号

　　《吉林省湿地保护条例》经吉林省第十一届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2010年11月26日通过，现予公布，自2011年3月1日起施行。

　　

　　 2010年11月26日

吉林省湿地保护条例


　　（2010年11月26日在吉林省第十一届人民代表大会常务委员会第二十二次会议上通过）

　　第一章 总则

　　第一条为了加强湿地保护，维护湿地生态系统基本功能，促进湿地资源可持续利用，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 在本省行政区域内从事与湿地保护有关活动的单位和个人，应当遵守本条例。

　　第三条 本条例所称湿地，是指常年或者季节性积水、适宜喜湿野生动植物生存，具有调节周边环境功能并经过认定的地域。湿地分为沼泽、湖泊、河流、水库、塘坝等类型。

　　本条例所称重要湿地, 是指被《国际湿地公约》或者《中国湿地保护行动计划》列入重要湿地名录的本省境内的湿地以及经过省专家委员会认定的本省重要湿地。

　　第四条湿地保护应当遵循科学规划、保护优先、合理利用、可持续发展的原则。

　　第五条 县级以上人民政府林业主管部门是湿地保护管理的主管部门，负责本行政区域内湿地保护的组织、协调、指导和监督管理工作。

　　湿地保护实行综合协调、分部门实施的保护管理体制。水利部门负责河流、水库、塘坝的管理；发展和改革、财政、国土资源、环境保护、住房和城乡建设、农业、畜牧、气象等各有关部门在各自的职责范围内，分别依据相关法律、法规规定做好湿地保护的相关工作。

　　第六条县级以上人民政府应当组织有关部门开展湿地保护和利用的科学研究，积极推广湿地保护和利用的先进技术。

　　第七条县级以上人民政府应当加强湿地保护的宣传教育工作，增强公民的保护意识，对在湿地保护工作中做出突出贡献的单位和个人给予表彰和奖励。

　　第八条公民、法人和其他社会组织均有保护湿地的义务，对破坏、侵占湿地的行为有权检举或者控告。

　　第二章 保护与利用

　　第九条 县级以上人民政府应当将湿地保护工作纳入当地国民经济和社会发展规划，并制定与土地利用总体规划、城乡规划、水资源规划、环境保护规划相衔接的湿地保护规划。

　　省湿地保护规划由省人民政府林业主管部门会同有关部门组织编制，报省人民政府批准后实施；市（州）、县（市）湿地保护规划由本级林业主管部门会同有关部门组织编制，经同级人民政府批准，并报省人民政府林业主管部门备案后实施。

　　县级以上人民政府应当严格执行湿地保护规划，规划需要变更的，应当经过原批准程序审批。

　　第十条县级以上人民政府应当制定鼓励和支持湿地保护政策，合理安排资金投入，逐步建立重要湿地生态效益补偿机制。

　　第十一条省人民政府设立湿地专家委员会，负责湿地及保护范围认定、湿地资源评估以及对湿地保护与利用的其他活动提供技术咨询和评审意见。具体办法由省人民政府制定。

　　湿地专家委员会成员应当包括林业、水利、国土资源、环境保护、住房和城乡建设、农业、畜牧、气象以及渔业等方面的专家和工程技术人员。

　　第十二条县级以上人民政府应当采取退耕、围堵、引水治沙、种草、生态移民等措施，鼓励和支持对退化湿地进行恢复改造。统筹协调区域或者流域内的水资源分配，充分兼顾湿地生态用水。当湿地生态用水短缺时，应当采取工程补水等措施恢复生态用水。

　　第十三条利用湿地资源从事生产经营或者生态旅游活动，必须符合湿地保护规划，维护湿地资源的可持续利用；禁止改变湿地生态系统的基本功能，禁止超出资源的再生能力给野生动植物物种造成永久性损害，禁止破坏野生动物的栖息环境。

　　第十四条在湿地上修建的建筑物、构筑物以及围坝、通道等设施，不再利用的，原利用单位和个人应当按照湿地保护主管部门及相关部门要求，及时清理并恢复原貌。

　　第三章 监督与管理

　　第十五条县级以上人民政府应当定期对湿地保护规划的实施情况进行监督检查，指导相关部门做好湿地保护工作。

　　第十六条 县级以上人民政府应当组织各有关部门，对本行政区域内的湿地资源进行定期调查和监测，建立湿地资源档案。省人民政府应当根据调查和监测结果适时发布湿地资源状况公报。

　　第十七条 县级以上人民政府应当对湿地设立保护界标，保护界标应当标明湿地类型、保护级别和范围等内容。

　　任何单位和个人不得破坏或者擅自改变湿地保护界标。

　　第十八条向重要湿地引进动植物物种，应当按照国家有关规定办理审批手续。

　　湿地保护主管部门及相关部门对引进物种应当进行跟踪监测，对可能给湿地造成或者已经造成危害的，应当及时报告本级人民政府和上一级主管部门，并采取措施，消除危害。

　　第十九条向重要湿地投放防疫药物或者采取其他防治措施的，应当事先向有关湿地保护主管部门报告，在湿地保护主管部门指导下制定防治方案，避免或者降低对湿地生态功能的损害。

　　第二十条 禁止在湿地范围内从事下列活动：

　　（一）擅自围垦、占用湿地或者改变湿地用途；

　　（二）非法采沙、取土；

　　（三）放牧、烧荒、砍伐林木、采集国家或者省重点保护的湿地植物；

　　（四）向湿地及周边区域排放有毒有害物质或者倾倒固体废弃物；

　　（五）猎捕、毒杀水鸟及其他野生动物，捡拾、收售鸟卵；

　　（六）私建、滥建建筑物和构筑物；

　　（七）破坏湿地保护监测设施及场地；

　　（八）其他破坏湿地的行为。

　　第四章 湿地自然保护区与湿地公园

　　第二十一条建立湿地自然保护区，应当具备下列条件之一：

　　（一）有代表性或者典型性的自然湿地生态系统区域，包括已经遭受破坏但经保护能够恢复的同类湿地生态系统区域；

　　（二）珍稀、濒危野生物种天然集中分布区域；

　　（三）国家重点保护鸟类及其他候鸟的主要繁殖地、栖息地或者主要迁徙停歇地；

　　（四）其他需要保护的具有特殊保护意义或者重要生态价值、经济价值、文化价值的湿地。

　　第二十二条湿地自然保护区设立的审批手续，按照国家有关法律法规的规定执行。保护区管理所需经费，由保护区所在地县级以上人民政府负责安排。

　　第二十三条生态景观优美、生物多样性丰富、人文景观集中、科普宣传教育意义明显的湿地，可以建立湿地公园。湿地公园分为国家级湿地公园和地方级湿地公园。

　　第二十四条建立国家级湿地公园，应当具备下列条件：

　　（一）湿地生态系统在全国或者区域范围内具有典型性；或者区域地位重要，湿地主体功能具有示范性；或者湿地生物多样性丰富；或者生物物种独特；

　　（二）自然景观优美或者具有较高历史文化价值；

　　（三）具有重要或者特殊科学研究、宣传教育价值。

　　第二十五条建立地方级湿地公园，应当具备下列条件：

　　（一）具有一定生态、文化、美学和生物多样性价值的湿地景观，湿地生态特征显著；

　　（二）以湿地景观为主体，融合湿地景观和人文景观并具有生态、科学、教育和历史文化价值；

　　(三)能够在保护湿地野生动植物方面发挥重要作用。

　　第二十六条申报国家级湿地公园，由所在地县级以上人民政府向省林业主管部门提出申请，省林业主管部门经审核同意后，报国家林业行政主管部门审批。

　　申报地方级湿地公园，由所在地县级以上人民政府向省林业主管部门提出申请，经省林业主管部门批准建立。

　　第二十七条对尚不具备条件建立湿地自然保护区和湿地公园的，所在地县级以上人民政府湿地保护主管部门及相关部门可以建立湿地保护小区或者野生动植物栖息地，具体管理参照自然保护区有关规定执行。

　　第二十八条各级人民政府应当逐步增加湿地自然保护区、湿地公园和保护小区的建设投入，建立政府和社会各界共同参与的多层次、多渠道湿地保护投入机制，加快湿地自然保护区和湿地公园、保护小区建设。

　　第五章 法律责任

　　第二十九条 违反本条例第二十条规定，有下列行为之一的，由县级以上湿地保护主管部门或者相关部门给予处罚；设立湿地保护区的，由保护区管理机构给予处罚：

　　（一）违反第一项规定，擅自围垦、占用湿地或者改变湿地用途的，责令停止违法行为，限期恢复原状，并根据其行为对湿地造成的损害程度处以一千元以上五千元以下罚款；情节特别严重的，依法追究刑事责任；

　　(二)违反第二项规定, 非法采沙、取土的，责令停止违法行为，限期恢复原状，并按照采沙、取土每立方米十元至二十元的标准处以罚款，有非法所得的,同时没收其非法所得；

　　（三）违反第三项规定，对放牧、烧荒的，处以二百元以上二千元以下罚款；对砍伐林木、采集植物的，没收树木、植物和非法所得，并处以实物价值三倍以上五倍以下罚款；

　　(四)违反第四项、第六项规定，向湿地及周边区域排放有毒有害物质或者倾倒固体废弃物，私建、滥建建筑物和构筑物的，责令停止违法行为，限期整改，并根据其行为对湿地的破坏程度处以二千元以上二万元以下罚款；

　　（五）违反第五项规定，捡拾鸟卵的，没收鸟卵，并根据保护级别，处以一百元以上五百元以下罚款；猎捕、毒杀水鸟及其他野生动物、非法收售鸟卵的，没收捕杀、收售所得动物及鸟卵，根据数量和保护级别处以五百元以上二千元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任；

　　（六）违反第七项规定，破坏湿地保护监测设施及场地的，责令停止违法行为，限期恢复原状，并按设施及场地实际受损价值处以一倍以上三倍以下罚款。

　　前款规定的限期恢复原状，当事人逾期未履行的，由所在地湿地保护主管部门代为恢复，所需费用由当事人承担。

　　已经独立设置芦苇管理部门的，可由省林业主管部门委托在湿地范围内对破坏芦苇资源的行为予以行政处罚。

　　第三十条 湿地保护主管部门和其他有关部门未按照有关法律、法规和本条例规定履行湿地保护管理职责，造成湿地生态功能破坏的，由本级人民政府或者上一级人民政府湿地保护主管部门责令改正，给予通报。

　　第三十一条湿地保护主管部门和其他有关部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章 附则

　　第三十二条本条例自2011年3月1日起施行。