安徽省黄山市人民政府


黄山市中心城区经济适用住房建设管理暂行办法


第一条 为规范经济适用住房开发建设和销售、管理，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》和国家建设部、发展计划委员会、国土资源部《关于印发＜关于大力发展经济适用住房的若干意见＞的通知》等有关文件精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条 实施经济适用住房开发建设的主要目的是：进一步深化我市住房制度改革，建立以城镇中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的住房供应体系，不断改善中心城区干部职工和居民住房条件，提高居住水平。
第三条 经济适用住房的建设、销售由黄山市经济适用住房建设领导组（以下简称“领导组”，办公室设在黄山市房改办）统一决策、统一管理，市房改部门负责具体组织实施、指导、协调和督查工作。
市发展计划、建设、房管、国土资源、物价、财政、规划、监察等部门根据各自的职责，积极配合市房改部门做好经济适用住房建设、销售等各个环节中的管理工作。
第四条 经济适用住房建设的年度开发计划由市房改部门会同市发展计划等有关部门根据中心城区社会经济发展状况、人口、中低收入家庭住房水平、市场需求和建设用地可供数量等情况进行编制，经市人民政府研究通过后，报省人民政府批准实施。
经济适用住房建设统筹纳入全市社会经济发展计划。
第五条 经济适用住房的建设用地实行划拨方式供应，依法办理用地手续。市国土资源行政主管部门应根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房年度建设计划，编制经济适用房的用地年度计划，并在年度建设用地供应计划中统筹安排。
第六条 经济适用住房建设坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、标准适度、经济适用的原则进行开发，并严格执行国家《城市居住区规划设计规范》。每户的建筑面积原则上控制在８０ｍ２以内，超过部分按同期市场价格出售。价差部分的售房收入归政府所有，用于补贴经济适用房的建设。不符合规划和规范要求的，不得开工建设。
第七条 经济适用住房的规划、设计、开发和施工必须由具有相应资质的单位承担，并采取公开招投标方式择优选定开发建设的实施单位，承担经济适用房开发建设的企业，必须具有四级以上房地产开发资质和项目开发总投资２０％的项目资本金。
第八条 中标的建设施工单位不得转包和变相转包，并严格执行国家有关技术规范和质量标准，按合同规定的时间、成本、质量完成建设任务。
第九条 经济适用住房项目竣工时，有关部门应严格按国家、省、市有关规定组织验收，未经验收或验收不合格的，不得投入使用。实行分期建设的可以分期验收。建设开发企业对工程质量负最终责任，并在销售住房时，须向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第十条 经济适用住房建设享受国家和省市出台的扶持优惠政策。销售价格实行政府指导价管理，具体按省物价局、省建设厅《关于印发〈安徽省经济适用住房价格管理办法〉的通知》（皖价[２００３]１７４号）规定，以保本微利、服务社会为原则，由市物价部门会同有关部门进行测算、审核，并报市人民政府批准后，向社会公布执行。任何部门和个人不得擅自定价销售。
第十一条 认购经济适用住房的对象必须同时具备下列条件：
 一具有市中心城区居民户口；
 二家庭人均年收入低于统计部门公布的上年度居民家庭人均年收入标准；
 三由夫妻或由两个含以上的直系亲属组成的家庭；
 四人均住房建筑面积在２０ｍ２以下或家庭某一最高职级成员应享受的住房面积标准低线以下。
符合以上条件的无房、危房特困户以及残疾人、离退休干部职工和教师，可优先享受经济适用房的认购。
第十二条 已参加房改购房、集资建房，建筑面积未达到上条第四款面积标准的经济适用住房认购户，必须先按原价退还原购住房及住房补贴。
第十三条 认购经济适用住房建筑面积未达到本人住房面积标准的部分，可继续享受货币化补贴。
第十四条 市房改部门每年向社会公布经济适用住房的房源情况，包括住房的坐落地点、户型面积、套数、价格及供应计划。
第十五条 经济适用住房的申请认购程序：
 一符合条件的申购户到市房改部门领取《黄山市经济适用住房认购申请表》；
 二申购家庭户主持本人身份证、家庭成员户籍证明户口本、现有住房产权证或使用权凭证、家庭成员收入证明原件和两份复印件和填好的申请表向本人所在单位提出申请无单位的向本人户口所在街道办事处申请；
 三单位或街道办事处自受理申请１０日内，对申购户家庭的申购条件进行核实，并将符合申购条件家庭的人口、收入、住房等情况在所在单位或户口所在地的街道公示７日。公示期内无异议的，由所在单位或街道办事处签署意见后将申购人的材料报市房改部门；
 四市房改部门对申报材料进行复审，并自受理之日起１０日内对符合条件的申购户发放《黄山市经济适用住房准购证》和《楼盘号》；
 五申购户凭《黄山市经济适用住房准购证》和《楼盘号》与开发企业签订《黄山市经济适用住房购房合同》，缴纳购房款，办理房屋所有权证、土地使用权证及其他手续。
第十六条 干部职工购买经济适用住房可以支取本人及家庭成员的住房公积金，不足部分可以向当地公积金管理部门申请个人购房住房公积金抵押贷款。
第十七条 干部职工和居民对所购的经济适用住房拥有全部产权，可以视同干部职工所购的房改房进入住房二级市场，按规定缴纳有关税费和土地收益后，收入归个人所有。
经济适用住房每户只准认购一次。
第十八条 经济适用住房小区，按国务院《物业管理条例》的规定，全面实行社会化、专业化、市场化企业型的物业管理。
物业管理公司按照同业主委员会签定的合同进行售后服务和管理，并建立专项基金，用于小区内共用部位、设备和公共设施的维修。物业管理的收费标准按国务院《物业管理条例》规定，由承担物业管理的公司提出申请，报请市房管部门确定服务等级和物价部门确定收费标准后执行。
第十九条 对采取隐瞒、欺骗手段购得经济适用住房的，一经查实，购房人必须退还所购的房屋，产权产籍管理部门收回或注销其住房的产权证，所造成的一切损失由购房人自己承担。
第二十条 实施经济适用住房的开发企业有下列行为之一的，取消经济适用住房开发建设资格。
 一改变经济适用住房建设用地用途或未经批准转让经济适用住房建设项目开发权的；
 二擅自改变经济适用住房规划设计方案或增减建设工程配套项目的；
 三擅自将经济适用住房出售给不符合条件的销售对象或未经市人民政府审批自行定价预售、加价销售的。
第二十一条 有关部门工作人员在经济适用住房建设管理过程中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十二条 本办法由黄山市法制办公室负责解释。
第二十三条 本办法自２００４年３月１日起执行。各区县可参照执行。



黄山市人民政府
２００４年２月２６日


驰名商标使用研究

商标注册是为了用的，但是商标到底该怎么使用却没有受到应有的重视。如何规范地使用商标？如何通过使用来尽快扩大商标的知名度？……这些问题我们的企业家们基本还没有想过。商标的使用问题对驰名商标而言还有更高的要求，如果使用不当会给驰名商标造成严重的不利影响，甚至直接导致驰名商标的死亡，笔者从六个方面进行讲解。

一、怎么使用是规范的

（一）法律规范
对于注册商标的标注法律是有规定的，2002年修订的《商标法商标法实施条例》 第三十七条规定：“使用注册商标，可以在商品、商品包装、说明书或者其他附着物上标明“注册商标”或者注册标记。注册标记包括○注和®。使用注册标记，应当标注在商标的右上角或者右下角”。根据《商标法实施条例》的规定，注册商标的标注方式只有三种方式，就是在注册商标后面加注：A、“注册商标”四个中文字，B、“注”字，注字外面加一个圆圈，C、“R”，R外面加一个圆圈。“注册商标”很是麻烦，“注”是中文字，显然不如使用®那样全世界都比较流行，所以我们建议最好使用®标注。

注册商标具体应该标注在那里？《商标法实施条例》规定应当标注在商标的右上角或者右下角。观察各种商品商标标注方式最为常见的是将带圈的R标注在注册商标的右上角，在比较早的商品上我们看到有的企业将注册商标分别放在商标的两边，有的企业将®标注在商标中间，我们见到一个著名的国外饮料品牌只在注册商标后面标注“商标”两字……这些都是不规范的标注形式。尽管我国法律对于标注不规范的行为并没有规定处罚措施，但还是应当按法律规定进行标注，因为不规范的标注方式传递给消费者的是该企业“没有文化”、企业可能很小等负面的印象，从而影响企业的形象。

（二）内部规范

注册商标除了要按法律规定进行规范使用外，内部自行约定的规范使用也非常重要。首先商标标识设计要尽量的规范，一般的企业都是委托外部设计单位设计外包装，将商标图样给外部单位，让其放入包装设计中，商标图样摆放在哪里，占多大的位置，基本都是外部设计单位自行依照其审美观进行设计。这样使用没有任何的规范，对普通的企业而言并没有什么不妥，而对于拥有驰名商标的大型企业也这样做就显得轻率了。外部的设计公司对商标所包含的寓意并不能十分理解，造成整个外包装的设计与商标的寓意不是很符合，而且设计人员很可能将商标图样进行拉伸变形，破坏了原来设计时和谐的比例。

商标的使用本身具有一定的防卫作用，如果自己的使用不规范，那么就无法从产品上的商标图样辨别真伪。国外的大型公司对商标的规范使用要求非常的严格，而且将该规范设定为高级机密只有极少数的高层领导知道。商标图样在设计时一般为是一个方形的图形，不管商标图样变大多少，缩小多少，这个方形的长度和宽度的比例一定永远都是固定的不允许更改。商标图样中的文字之间的距离比也是固定的，有的商标还同时包含中文和外文甚至还有图形，那么中文、外文和图形之间的距离比同样不容更改。如果商标有固定的颜色，那么该商标有几道颜色组成，各道颜色的色度等都要固定，使商标无论使用在哪里颜色永远保持一致。这是对商标图样本身设定的规范，该原则可以称为“不变原则”，商标只有大小的变化，图样本身不能有其他的变化。如何达到不变呢？并不难，商标设计人员在设计时都是有规范的，将设计规范文字化即可。

另外商标可能使用在不同的地方，我们以牛奶为例，需要使用在单个产品外包装上，还需要使用在装单个产品的箱子上，在企业对外使用的名片上，信纸、信封上等地方，如何使用也要有严格的规范，除了商标图样本身的不变原则以外，商标图样摆放的位置，占整个版面的大小等都要进行严格规定。比如“蒙牛”利乐枕包装的牛奶，有六个面，这六个面分别如何标注商标图样？最大的面有两个，一个正面、一个背面，正面怎么标注？背面怎么标注？我们再以正面为例，商标图样放置的位置与上部、下部以及左边、右边的距离比例是多少……这些都要有严格的规定。

（三）温馨提示

我国企业对商标的规范使用重视非常不够，当笔者向企业家提议时，都觉得无所谓，事实并非如此，有的不规范使用行为还会带来严重的后果，下面讲解两个比较常见的不规范使用行为：

1、变造商标

江苏某县工具厂（下称工具厂）的“丹工”商标在全国同行业中享有很高的声誉，重庆某量具公司（下称量具公司）销售假冒“丹工”牌注册商标的工具产品，工具厂遂以商标侵权名义向重庆市第一中级法院起诉量具公司。二审法院终审推翻了一审判决，认为商标侵权不成立，这是为什么呢？以下来分析：原来工具厂所享有的“丹工”商标为文字和图形的组合商标，该商标的组合为：一实线梭形图形中有一倒写的“工”字，菱形下有“丹工”二字，再下是丹工二字的拼音大写“DANGONG”。但是工具厂在其生产的工具产品的外包装和合格证上实际使用的“丹工”商标中没有丹工二字的拼音大写“DANGONG”，与其注册的“丹工”商标相对照，有着明显的区别，属于变造商标。二审法院认为该改变的商标不属于注册商标，依法不享有注册商标的专用权，不受商标法保护。量具公司假冒的 “丹工” 商标虽然与工具厂实际使用的商标相同，但那是工具厂自行变造后的商标，自行变造的商标并没有取得注册不受法律保护，因此量具公司并不构成侵权。

实际使用的商标与获得注册的商标并一致，属于变造商标，自行变造注册商标还将面临另一种不利的法律后果。我国商标法第四十四条对此有明确的规定：“使用注册商标，有下列行为之一的，由商标局责令限期改正或者撤销其注册商标：（一）自行改变注册商标的……”使用的注册商标以注册证核准的为准，核准的商标有多少个元素，使用时也必须是这些元素，核准的是什么字体，使用也必须使用这种字体，总之使用的注册商标应当与商标注册证上的商标一样，否则属于自行变造注册商标，按照商标法的规定，商标局可以撤销该注册商标，这是自行变造商标面临的不利后果。在实践中，很多公司对商标的使用比较随意，并不按实际注册的商标使用，变造的结果向工具厂的商标一样被侵权得不到法律的保护，另一个更为可怕的结果是该注册商标可能被商标局撤销。

2、跨类使用

“信远斋”是创建于清朝乾隆时期以经营酸梅汤饮料为主的著名老字号，其后人萧先生将“信远斋”申请了商标注册，注册的类别是第29类、第30类、第32类，都属于商品商标。北京信远斋饮料公司在第42类申请注册了“信远斋”商标，该商标为服务商标，但是饮料公司将注册在第42类上的“信远斋” 服务商标突出使用在其生产的商品上，于是，萧先生以商标侵权为由起诉了饮料公司。在审理过程中北京信远斋饮料公司以合法使用自己的注册商标进行抗辩，但是一审、二审法院均认定北京信远斋饮料公司侵犯萧先生的商标权。

这个案件涉及到商标跨类的使用问题，商标总共有45个类别，基本涵盖了全部的商品以及服务，商标注册要分类注册，同一个商标注册在一个类别就算一个注册商标，如果在45个类别上都注册就是45个注册商标。商标注册以后就享有法律规定的垄断性质的排他使用权，这个权利叫商标专用权，这个权利是有严格范围限制的，我国商标法第五十一条规定：“注册商标的专用权，以核准注册的商标和核定使用的商品为限。”注册商标只能在核准注册的类别（包括大类和小类）上使用，如果在没有核准注册的类别上使用，是不受法律保护的，其实际上就是一个非注册商标。这个案子还引申出其他问题，有的公司商标驰名以后，很自然地就将该商标扩大使用在其他的类别上，这样的后果是工商局会以假冒商标为由对企业进行处罚，甚至像北京信远斋饮料公司一样构成对他人的商标侵权，而对于驰名商标还有更严重的后果，这个问题将在“中国驰名商标”的标注里另行阐述。

二、如何使用最引人注目

注册商标无不想让全世界的人都知道，成为驰名商标，让商标驰名企业通常的做法是大量做广告，做广告是要烧钱的。如果商标使用得当，也能让自己产品在众多同类产品中脱颖而出，而这并不需要增加任何的成本。商标的功能是区分商品和服务来源的，为了让自己的产品在众多的产品中迅速被消费者找到，那么商标也必须要想方设法吸引消费者的注意，让消费者在众多同类产品中迅速区别出自己的产品，使自己的产品脱颖而出，所以商标的标注一定要突出而且醒目。使用商标最为重要的原则是尽量吸引眼球。

（一）尽量醒目

爱喝可口可乐的人一定对可口可乐产品包装有深刻的印象，英文的“coca-cola”和中文的“可口可乐”、波浪型飘带图案特别的醒目，占据了包装标识将近一半的位置，这三个都是可口可乐公司的商标，其商标给人极大的冲击力，首先映如眼帘的就是他们的商标。我们可以去找国内著名品牌的包装来对比，国内企业产品包装标识也经过精心设计，非常的精美，但是要找注册商标却要费一番工夫，小小的蜷缩在一个角落里，感觉国内企业是在应付法律规定，随意在一个地方标注一下就算了。在内蒙古商标战略论坛上会议主办方给每个与会人员发放了一盒蒙牛的牛奶，笔者在讲演过程中让参会者对照了“蒙牛”和“可口可乐”的商标标识方法，经过对照大家都认为蒙牛的标注方法显然不如可口可乐吸引眼球，蒙牛的标注相对我国其他公司的标注方式应当已经非常不错了。

（二）无处不在

微软在几十年内长成这样的巨人，有太多值得我们学习的地方，我们仔细来学习微软如何标注他的商标。如果你的电脑使用的是微软的windows操作系统，开机后，最左下角的“开始”窗口，哪个飘动的窗口图案就是微软的一个商标，点击“开始”，在菜单中点击“程序”，如果安装了微软的office办公系统，可以看到Excle、Outlook等程序名称，每个程序前面都有一个小图标，这些都是微软的注册商标，有的是用图形注册的，有的是用文字注册的。我们来使用office办公系统中的Excle，点击Excle图标，在电脑的屏幕中间出现一个方框，速度快的机器可能是一闪而过，但是我们仍然可以看到里面是Excle图标以及微软的版权声明，这个页面含有微软的好几个商标。进入电子表格的界面，注意一下最左上角绿色的小图形，绿色的小框中有一个绿色的×，这就是微软的注册商标，XL 图案（Microsoft Excel 徽标）。从进入操作系统一直到具体使用的软件页面，微软将他的注册商标镶嵌到每一个页面。我们微软在产品的包装上，在产品光盘上，宣传广告册上，都可以看到其注册商标哪个带圆圈的R同样是无处不在。甚至在其他包含微软产品的产品上也可以找到微软的注册商标，如果使用笔记本电脑，一般在左下方都贴有微软的视窗和windows两个商标，带圈的R紧紧跟随。

研究分析了国外公司标注商标的方法，总结起来，其实也非常的简单：“在任何出现注册商标的地方都要醒目地标注，注册商标的后面一定要加注®表示是注册商标”，像草原上的狼到处都要留下自己的印记以标注自己的势力范围，我们也要在包装上、产品上、宣传手册上，广告中……只要出现自己公司注册商标的地方带圈的R紧紧跟随。

三、如何通过主商标带动次商标