《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过，自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到了8章93条，充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号），并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与业主自身利益密切相关的诸多问题有了明确的规定。
一、 明确物业管理区域的划分办法
物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
二、 首次业主大会会议的召开条件发生变化
与修订前的规定相比，首次业主大会会议的召开条件从单纯地以建筑面积标准转变为以建筑面积或者入住户数为标准，只要二者之一达到百分之五十以上的，均应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议，也就是符合下列条件之一即可：
（一） 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二） 物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
三、 首次确立“业主小组”管理模式
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
业主小组应当履行下列职责：
（一）推选业主代表出席业主大会会议；
（二）决定本幢、单元范围内住宅共用部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；
（三）决定本小组范围内的其他事项。
业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。
住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准，并且依法办理相关批准手续。
四、 强化了建设单位的部分义务
1．提供前期物业管理开办费
建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
2．按照规定配置物业服务用房
新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准，由设区的市人民政府制定。
物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
3．交存专项资金
2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
五、 明确前期物业服务费用未约定的法律后果
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，或者同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容予以约定。
前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。
六、 明确预收物业服务费用的最长期限
物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。
七、 明确物业服务合同期限届满时不同处理办法
物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域显著位置公告。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。
八、 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式，禁止“只售不租”
物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。
九、 明确物业服务企业收取的汽车停放费≠保管费
在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。
物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。
物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。
业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
国务院


国务院关于组建城市合作银行的通知
国务院


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
根据党的十四届三中全会精神，为进一步深化金融体制改革，完善我国的金融体系，促进地区经济的发展，国务院决定自1995年起在大中城市分期分批组建城市合作银行。
城市合作银行是在城市信用合作社的基础上，由城市企业、居民和地方财政投资入股组成的股份制商业银行，其主要任务是：融通资金，为本地区经济的发展，特别是城市中小企业的发展提供金融服务。城市合作银行要认真遵守国家的法律、行政法规，接受中国人民银行的监督管理。


为了做好城市合作银行的组建工作，现将有关问题通知如下：
一、城市合作银行的组建工作要分期分批进行，条件成熟一个，批准一个。今年首先在京、津、沪等城市进行试点，在总结经验的基础上，在35个大中城市中逐步推开。
二、加强对城市合作银行组建工作的领导。中国人民银行总行成立城市合作银行组建工作领导小组，负责全国城市合作银行的组建工作。各市要在市政府的统一领导下，成立城市合作银行筹备领导小组，负责城市合作银行的组建工作。筹备领导小组组长由主管金融工作的副市长担任，
中国人民银行市分行行长担任副组长，办公室设在中国人民银行市分行。
三、城市合作银行的组建工作要在清理整顿城市信用合作社和地方财政信用的基础上进行。各市城市合作银行筹备领导小组要对当地城市信用合作社的资产现状、经营情况、股权结构等进行调查，并逐一进行资产评估，提出清理整顿财政信用的方案。在成立城市合作银行的城市，要明
确财政信用周转使用的资金，必须通过中国人民银行批准的金融机构以委托放款的形式办理。
城市合作银行的组建工作应遵循以下原则：
（一）在组建城市合作银行的城市，凡不符合中国人民银行新发布的《城市信用合作社管理办法》规定的城市信用合作社，都必须加入城市合作银行。
（二）城市合作银行实行全行统一核算的财务管理制度。加入城市合作银行的城市信用合作社，相应取消独立法人地位，其债权债务转为城市合作银行的债权债务。
（三）对加入城市合作银行的城市信用合作社，要在清产核资的基础上进行股权评估，然后统一向城市合作银行入股。城市信用合作社的法人股东成为城市合作银行的法人股东，个人股东可根据其意愿转为城市合作银行的股东或退还其股本。在城市合作银行组建过程中，不得募集新的
个人股份。
（四）城市信用合作社原有的公共积累不得私分或转移。城市信用合作社加入城市合作银行，其公共积累的产权必须明晰化。要妥善处理冲销呆帐、呆帐准备金、职工福利、社会保障和城市信用合作社原股东权益等几方面的关系，由减免税形成的公共积累应按国家有关规定处理。
（五）城市合作银行经中国人民银行批准组建过程中，城市信用合作社的人、财、物，由该市城市合作银行筹备领导小组统一管理，其他部门和单位不得以任何理由转移城市信用合作社的资产，不得干预城市信用合作社的业务经营、清产核资和股权评估等活动。
四、已有城市信用合作社联合社（以下简称“联社”）的城市，在联社的基础上组建城市合作银行。城市合作银行成立后，原联社自动终止。
五、城市合作银行的组建工作按以下程序进行。
（一）各市的城市合作银行筹备领导小组负责进行可行性研究、制订组建方案和清产核资方案（包括净资产分配方案和折股办法）。方案中要明确对城市信用合作社和财政信用清理整顿的方法、步骤和时间安排。上述方案报经中国人民银行总行审查同意后，方能组织开展有关准备工作
。
（二）在有关准备工作完成后，由中国人民银行总行和省级分行组织检查验收，验收合格后，筹备领导小组按设立金融机构的要求，向中国人民银行总行报送申请筹建城市合作银行的文件和材料，经总行审查合格后批准筹建。
（三）筹建工作完成后，各筹备领导小组按规定向中国人民银行总行报送申请开业的有关文件和材料，由总行批准开业。
六、在城市合作银行组建期间，中国人民银行各级分行要切实加强对城市信用合作社的管理、监督、稽核，保证城市信用合作社的稳定和资产的完整。
（一）中国人民银行新发布的《城市信用合作社管理办法》，仅适用于批准组建城市合作银行的城市，（不再执行《城市信用合作社管理规定》）；未组建城市合作银行的城市，仍按《城市信用合作社管理规定》执行。
（二）不具备组建城市合作银行条件的城市，可按有关规定组建联社。通过组建联社，实现城市信用合作社的行业归口管理，使城市信用合作社与原组建单位在人、财、物等方面彻底脱钩，进一步完善内部民主管理制度，规范经营行为。
（三）在全国城市合作银行组建工作完成之前，暂不批设新的城市信用合作社。
各地区、各有关部门要严格按照本通知的部署和要求开展工作，未经中国人民银行总行批准，不得擅自组建城市合作银行。在组建城市合作银行期间，暂不批准设立其他区域性商业银行。



1995年9月7日