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方某优先购买权能否得到法院的支持?/左志平

时间:2024-07-13 03:06:29 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8409
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方某优先购买权能否得到法院的支持?

左志平

一、案情简介
倪某是个体业主,在宣城市环城东路19号有属于自己所有的6-7号门面房两间及202室住房一套。2004年4月22日,倪某将两间面目房出租给方某,双方签订了一份租房协议,约定租期三年,月租金2200元,租赁期满倪某出租和出售在同等条件下方某优先。租赁协议签订后,双方各自履行了合同的义务,倪某提供租赁物给方某使用,方某支付倪某三年的租金。2004年8月初,倪某因养猪场缺乏资金,遂出售已出租给方某的门面房及住房,并在农贸市场张贴售房广告。李某、安某看到广告后,即与倪某取得联系,双方协商房屋买卖事宜。2004年8月17日双方达成房屋买卖协议,倪某将环城东路19号的6-7号门面房两间及202室住房一套买给李某、安某,价款为685000元。李某、安某当日预付定金50000元给倪某。次日,双方有签订一份补充协议,约定到房屋产权部门进行房屋交易时所签订的协议是为办证用。随后,倪某与李某、安某到宣城市房地产产权交易部门,又签订二份协议,约定门面房价格为32万元,住房为7万元,将该二份协议提交给产权交易中心。房地产交易部门于当日进行房屋价值评估,市场价为415000元。李某、安某并支付倪某房款408000元。2004年9月10日李某、安某领取了购买房屋的产权证书。方某获知后,即向倪某主张优先购买权,双方产生纠纷。方某向法院起诉,要求确认享有优先购买权,确认倪某与李某、安某之间的房屋买卖无效,要求在同等条件下购买租赁的房屋。
二、存在的分歧
在审理该案中,存在两中处理意见,第一种意见是驳回方某的诉讼请求。理由是,方某是享有优先购买权,虽然倪某没有在出售房屋时没有通知方某,但倪某在公开出售房屋的过程中,方某应当知道倪某售房行为,方某应当行使优先权,要求倪某在同等条件下购买租赁的房屋,而方某没有行使优先购买权,却在倪某与李某、安某产权变更后来主张权利,显然违背了诚实信用原则,损害交易安全,方某的行为应当视为对优先购买权的放弃,方某的请求不能支持。第二种意见是应当支持方某的诉讼请求。理由是,方某享有优先购买权,作为出租人倪某在出售房屋时,应当提前通知方某,告知方某优先购买的权利,而倪某没有履行法定的通知义务,损害了方某优先权。即使方某知道倪某出售房屋的行为,方某在合理的期限行使优先权也是正当的。倪某与李某、安某之间的房屋买卖过程时间仅仅只有一个多月,根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见的规定》,方某在倪某与李某安某交易后主张优先权,是对自己权利的维护,方某请求有事实和法律依据,应当获得法院的支持。
三、笔者的观点
笔者同意第二种处理意见,但理由不尽相同。笔者将从优先购买权的性质和权利行使期限来探讨。
一、优先购买权的性质。所谓优先购买权,是指财产所有人处分财产时,依法享有优先购买的当事人,在同等条件下享有优先于他人购买的权利。房屋优先购买权是期待权,是在房屋出卖以前,权利人不能向房屋所有人主张任何权利,该权利能否行使、何时才能行使是不确定的。法律赋予房屋承租人享有优先购买权,只是使其取得了某种期待的利益,即期待将来在房屋出售时可以享受的利益。因此,房屋期待权属于物权的期待权。房屋优先购买权是法定民事权利,是由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利相对于出租人来说,承租人的优先购买权其实是对他的所有权行使的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先权,出租人不得将房屋卖给第三人。
二、出租人通知义务的违反。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)第118条的规定:“出租人出卖房屋,应提前三个月通知承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据这两个法律的规定,承租人的优先购买权行使期限确定为出售之前的三个月或合理期限内。出租人应当通知承租人自己的出售意图,且出租人通知承租人是法定的义务,出租人应当将租赁的房屋拟出售的价款、出售的形式告知承租人,让承租人在合理的期限内决定是否行使优先权。否则,出租人出售房屋的行为剥夺了承租人具有物权性质的优先购买权,致使承租人没有机会行使权利来对抗出租人与第三人的买卖行为。出租人的行为侵害承租人法定的权利,承租人在知道权利被侵害后行使权利,并没有损害交易安全,也不违反诚实信用原则。
三、本案中,方某作为承租人享有租赁房屋出售的优先购买权,倪某在出售房屋时应当按照法律的规定通知方某,告知方某其租赁的房屋将要出售,以及出售的拟定价格和方式,是否参与购买等内容,让方某知道是否购买的法律后果。然而,倪某出售房屋没有履行通知义务,尽管倪某张贴广告公开出售,倪某的行为剥夺了方的优先权。方某要求确认自己享有优先购买权,并确认倪某与李某、安某的房屋买卖行为无效的请求有事实和法律依据,应当获得法律的支持。


二00五年十一月十六日


文化部办公厅关于加强领导采取果断措施进一步做好“非典”防治应急处理预案的紧急通知

文化部办公厅


文化部办公厅关于加强领导采取果断措施进一步做好“非典”防治应急处理预案的紧急通知


为有效应对非典型肺炎的发生,全面落实中央政治局常委会关于进一步加强非典型肺炎防治工作的会议精神,深入贯彻温家宝总理 “沉着应对,措施果断;依靠科学,有效防治;加强合作,完善机制”的指示和部党组的要求,真正做到早发现、早报告、早隔离、早治疗,确保及时、迅速、高效地防止疫情扩散蔓延,切实保障文化部及直属单位广大职工和家属的身体健康和生命安全,维护社会稳定,部非典型肺炎防治应急工作小组重点针对文化部机关和各直属单位近期开展非典型肺炎的防治工作,研究制定了“非典”防治应急处理预案。

一、高度重视防疫工作,切实加大领导力度

(一)4月14日,文化部成立了由孙家正部长任组长、赵维绥副部长具体分管、各有关司局领导参加的非典型肺炎防治工作领导小组(以下简称领导小组)。领导小组下设文化部非典型肺炎防治应急工作小组(以下简称应急小组),办公厅李景和主任任组长,负责具体指导非典型肺炎防治工作。

(二)连日来,领导小组和应急工作小组多次召开会议,制定出一整套工作方案和应急措施,明确了各操作环节上的处理步骤、处理方法和具体责任。机关各司局、各直属单位都要重点加强与领导小组的联系,遇有情况随时报告。

(三)非典型肺炎的防治工作是关系到人民群众身体健康、生命安全的大事,文化部系统各单位都要把这项工作放在当前所有工作的首位,充分认识其重要性和紧迫性,在领导小组的领导和应急工作小组的具体指导下,立即行动起来,共同防治非典型肺炎。各单位主要负责同志要亲自抓,负总责,领导班子中要有专人抓,建立工作机构、协调机构和应急机制,明确责任,通力协作,密切配合,切实做好非典型肺炎的预防和控制工作。

二、实施重点防范,严格各项措施部机关和各单位要将预防发病和防止可能出现的疫情扩散作为预防控制非典型肺炎的工作重点,主要做好以下工作:

(一)严格检查。部机关和各直属单位要按照中国疾病预防控制中心及北京市政府公布的有关预防措施和要求,搞好各项卫生防疫,并针对有关操作环节分清轻重缓急列出检查清单,确定检查规程,开展严格检查,做好相应记录。

(二)部党组成员和二线部长身边的工作人员要控制外出活动的范围;对机关大楼3至6层,严格控制外部人员出入。

(三)各司局、各单位的主要负责人,近期内原则上不要出差,全力抓好“非典”的防治工作。

(四)控制会议、活动。尤其要严格控制到地方、部门去参加各类会议、活动。能不参加的尽可能不参加,非参加不可的会议、活动也要减少参加的人员。暂停到地方和部门的调研活动,待疫情基本控制后进行。

(五)减少感染途径。部机关与各直属单位、各直属单位之间的业务往来,应尽量通过电话进行。部机关与各直属单位干部职工在午休期间,应尽量减少相互之间的走动往来。午休期间禁止聚众打牌、下棋等活动。

(六)做好离退休干部的防治保障和服务工作

1.部机关离退休干部局、离退休人员服务中心和各单位主管部门要各司其职、协同配合,全力以赴做好离退休干部的服务工作。要随时与广大离退休干部保持联系,及时报告有关情况,离退休干部及其家属出现非典型肺炎或疑似非典型肺炎的,要迅速送卫生部门救治并向应急小组报告情况。

2.同时,要深入细致地做好离退休干部的思想工作,近期内不得组织离退休干部的集体活动,暂缓进行离退休干部的医药费报销工作。离退休干部有事需到部机关的,由离退休干部局上门或电话做好服务工作。

3.各离退休干部活动站即日起暂时停止各项活动。

(七)从即日起,部机关幼儿园暂时放假。同时,幼儿园负责同志和教师要随时注意与幼儿家长的联系,协助家长做好幼儿防治工作。

(八)保证通风畅通。各单位办公室每天必须打开全部门窗通风,保持空气对流清新;保证办公楼和公共设施中央空调系统安全输送新风。

(九)严格进行消毒工作。各单位要严格按照规范的卫生清洁操作程序,对办公楼等公共设施必须全面消毒,对重点部门和区域要请本地区卫生防疫站进行消毒。

1.工作人员的办公室必须坚持每天消毒一次;

2.对外开放且人群密集活动的区域,包括图书馆、博物馆、剧场、音乐厅、排练场,以及会议室、公共卫生间等区域,必须每天消毒一次;

3.易发生交叉感染的公共用具,如电梯、机动车内等,必须每天消毒一次;

4.各单位食堂、活动室、浴室、更衣室、宿舍等员工活动集中的场所,必须每天消毒一次;

5.收发室收到的文件一律经统一消毒后方可分发;

6.报销单据必须由财务部门统一消毒后方可办理。

(十)青年单身职工居住的集体宿舍从即日起禁止留宿外单位人员,同时尽量减少与外单位人员和相互之间的接触。除发放必要的消毒物品外,还要重点做好筒子楼的灭蟑灭鼠工作,防止交叉感染。

(十一)严格实施隔离检查。对于患有呼吸道病状的职工,要密切配合卫生部门做好对有关人员的隔离和检查,做好对有关场所的消毒,严防疫情传播和蔓延。同时应强令其休息,痊愈之前不得允许其上班工作。

(十二)加强对服务员、炊事员、勤杂工等临时工的管理,严格控制外出,凡违反纪律的一律予以解聘。为加强管理,机关服务局服务处等临时工多的单位,要设立值班制度。

(十三)对直属院团的排练演出活动,要有重点地加以控制。不具备通风条件的各排练场所,近期内禁止组织演员排练;各团队原则上不得组织到外地巡演。

(十四)重点防范。切实加强对图书馆、博物馆、剧场、音乐厅、排练场,以及老干部活动场所、幼儿园等人群密集、流动性大的公共文化设施和有关附属场所的监控和防范,认真落实通风换气、消毒隔离和个人防护等综合预防措施。

三、认真开展培训教育

(一)部机关和各直属单位务必加强对广大干部职工预防控制非典型肺炎知识的普及教育,要求他们在认真做好本职工作的同时,注意个人的健康防护,保持生活、工作环境的空气流通,加强个人卫生,勤洗手、勤饮水、多锻炼,增强自身抵抗疾病的能力。

(二)部机关和各直属单位务必教育和培训干部职工做到以下几点:

1.熟知中国疾病预防控制中心公布的非典型肺炎的症状、特征和预防措施;

2.熟知所在地治疗非典型肺炎或疑似病人留验站及医院的名称、地址和联系电话;

3.能够对非典型肺炎表现症状做出大致判断和及时反映;

4.能够及时履行报告制度,并搞好现场控制。

四、严格实行首见报告制

机关各司局和直属单位要建立预报网络,做到早发现、早报告、早隔离、早治疗。各单位必须密切关注本单位干部职工身体状况,一旦发现疑似病症,第一人必须在第一时间报告本单位主要负责同志和应急工作小组,该负责同志和应急工作小组应立即向北京市疾病预防控制机构和部应急工作小组报告。重大疫情部应急工作小组要立即向部领导小组报告。

各单位一旦发现疑似病人,在报告至送医期间,必须采取临时应急措施,对疑似病人实施有效隔离,然后按照防疫部门的要求做好善后工作,同时要立即报告应急小组,并提供疑似病人及与其密切接触者的相关信息。

五、实施24小时值班制度

(一)部机关和各单位必须实行24小时值班制度和领导带班制度,随时应对处理突发情况。对没有建立或已建立但未认真实施值班制度的单位,领导小组将予以通报。

(二)部机关和各单位必须实行医务人员24小时值班制度。各司局、各单位举办的活动,原则上不得请本单位医务人员随行,特殊情况确需随行的必须经过部领导小组批准。鉴于医务室2位医生在家留观,将在203医务室工作的医务人员抽回机关医务室,加强医务室的值班工作。

六、建立疫情报告制度和领导责任制各单位必须建立健全信息报告制度,及时准确地掌握和上报疫情,决不允许缓报、漏报和瞒报。对缓报、漏报甚至故意瞒报的,一经查实,将予以严肃处理。

七、各单位要在两天之内抓紧制定有很强操作性的“非典”防治工作预案,在实施的同时,上报部应急工作小组备案。

文化部办公厅


二○○三年四月二十一日



吉林省人民政府关于加强民办教师队伍管理提高民办教师地位和待遇的若干规定

吉林省人民政府


吉林省人民政府关于加强民办教师队伍管理提高民办教师地位和待遇的若干规定
吉林省人民政府



为进一步贯彻《中共中央关于教育体制改革的决定》精神,保证《中华人民共和国义务教育法》的实施,调动广大民办教师的积极性、创造性,发挥他们在基础教育中应有的作用,现就加强民办教师队伍管理,提高民办教师地位和待遇问题作如下规定:
一、提高民办教师的社会地位。今后,各地在教师晋升职务、评选和表彰先进、阅读文件和参加各种政治活动等方面,对民办教师要和公办教师一视同仁。各级政府和教育部门要关心、帮助和支持民办教师的工作。
二、建立和健全民办教师的任用制度。任用和补充民办教师,要根据教育事业发展的实际需要,在现有编制或定员内,由县级教育行政部门统筹规划,定期任用和补充。今后,不得随意增加民办教师的数量。民办教师的任用,要严格坚持任人唯贤、德才兼备的原则,由学校提名并填写
《任用民办教师审批表》,乡政府审查推荐,经县级以上教育行政部门进行政治思想、教学业务考核、文化课考试(取得中师函授和函大、夜大、业大、职大、电大毕业证书的可以免试)合格后审批。同时发给“民办教师任用证书”。今后,凡没有履行上述手续的不得到学校任教。
三、民办教师队伍的管理采取县乡共管,以县为主的管理体制。凡由县级以上教育行政部门发给任用证书的民办教师,实行县级教育局统一管理,并建立人事档案。县教育局应定期对民办教师的政治表现、工作态度、业务能力和教学效果等方面进行考核,并将考核情况记入档案。对考
核不合格者,试用一年,仍不合格者,取消其民办教师资格,并收回任用证书。民办教师因搬迁或结婚等原因要求调转的,须经调出调入双方学校及乡政府签署意见,报县教育局批准后,方可办理调动手续。其民办教师补助费由下一年度转拨给调入乡。对因某种原因离开教师队伍或转为公
办教师的民办教师,各乡要及时上报县教育局,停发其民办教师补助费,收回任用证书。
四、民办教师的辞退需严格履行手续。今后,各乡对于持有任用征书的民办教师,在使用上应保持稳定。任何地方或个人不经县教育局批准,不得随意辞退、借调民办教师。对于未履行规定手续随意辞退民办教师者,要追究有关领导的责任。对因年龄或身体条件经批准辞退的民办教师
,由乡发给一次性补助费。补助费按教龄累计,每满一年教龄发给一个月标准的民办教师补助费,并加发两个月工资,由乡教育事业费附加列支。经济条件好的乡,还可以多发一些。对他们,乡、村要予以妥善安排,解决好他们的土地,安排好他们的生活。
五、民办教师实行工资制,资金由乡教育事业费附加解决。民办教师的工资,原则上要按月发给,不能按月发给的要保证当年兑现。民办教师的工资标准,参照同等公办教师工资标准或按照高于当地中等劳动力的收入水平确定。经济条件较好的县乡,可以超过。具体标准和分配办法由
各县、乡自行确定。
六、严格执行国家关于民办教师补助费标准和提取福利基金比例的规定。国家规定民办教师补助费,小学每人每年二百二十元,中学每人每年二百六十元。民办教师补助费不计入工资总额。根据国务院有关规定,县级教育行政部门可从民办教师补助费中提取百分之五至百分之十五作为
福利基金,集中掌握,专门用于解决民办教师的特殊困难补助和其他需要解决的问题。福利基金按物种资金管理,专款专用,年终结余不上缴,可结转下年使用。对民办教师补助费,除按国家规定或从中提取福利基金外,各地不准截留或挪用,要如数下拨,直接发给本人。
七、逐步改善民办教师现有的生活待遇。各地应逐步建立民办教师福利基金,用于解决民办教师的福利待遇、医疗保健和退休后的“老有所养”问题。民办教师的星期日、节假日、寒暑假、病假(六个月以内)和女教师产假(指符合计划生育规定的)要照发工资,不扣补贴。对优秀的
民办教师,乡可以给予适当的奖励;对在教学中有显著成绩的民办教师,经县教育行政部门批准,可以晋级。
民办教师享受公办教师的福利待遇、其家属、子女与社员享受同等的口粮田、责任田、房宅地等待遇。对于乡、村按规定分配给他们的园田、烧柴以及各种副食等等,应如数兑现。民办教师中的困难户,应和社员一样享受国家的困难救济。不准对民办教师搞各种“摊派”。民办教师不
承担各种义务工。
八、加强现有民办教师的培训,提高民办教师的质量。各市、地、州、县教育行政部门和教师进修院校,要根据教什么学什么、缺什么补什么的原则,建立正规的学习、培训制度,采取多种形式和多种渠道培训民办教师,提高他们的质量。
九、有计划、分步骤地将民办教师中的骨干转为公办教师,逐步减少民办教师的比例。今后,教育系统自然减员的空额指标,由教育行政部门掌握,用以补充教育的缺额;省劳动、计划部门要根据需要每年统筹安排适当数量的劳动指标,将一部分优秀的民办教师转为公办教师;中等师
范学校每年要有计划地按标准招收一部分民办教师入校学习。
十、加强对民办教师队伍的管理和领导。民办教师在现有教师队伍中占有相当的比重,在今后一个时期内,民办教师仍然是基础教育的一支重要力量,担负着为社会主义四化建设培养人才的光荣任务。各级政府应把民办教师的工作纳入重要议事日程,切实加强管理和领导。要积极采取
措施,为广大民办教师排忧解难,多办实事,切实提高民办教师的地位和待遇,增强民办教师的荣誉感和责任感,以保证普及九年制义务教育的顺利实行。



1986年11月11日