定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——张某诉熊某买卖合同纠纷案

竺雨迪 肖贞英


　　【问题提示】
　　近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
　　【要点提示】
　　定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
　　【案情】
　　原告：张某。
　　被告：熊某。
　　张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
　　张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
　　【审判】
　　××市××区人民法院经审理认为：
　　本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
　　熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
　　××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
　　××市中级人民法院经审理认为：
　　双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
　　理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
　　另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
　　二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
　　对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
　　笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
　　1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
　　2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
　　3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
　　【经验借鉴】
　　定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
　　更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
　　此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。

作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
四川省人民政府


四川省市场登记管理办法
四川省人民政府令〔第66号
　　《四川省市场登记管理办法》已经1995年7月13日省人民政府第39次常务会议通过，现予发布施行。

省长肖秧
一九九五年七月十三日





第一条 为加强对市场的监督管理，维护正常的流通秩序，促进各类市场健康发展，根据国家有关规定，结合四川实际，制定本办法。
第二条 本办法所称市场，是指有固定交易场所和设施，以面向社会招商为主，有若干经营者入场，实行集中、公开交易的消费品市场、生产资料市场和其他生产要素市场以及文化等特种市场。
凡在四川省行政区域内开办市场，均应遵守本办法。国家法律、法规另有规定的，从其规定。
第三条 开办市场应当坚持统筹规划、合理布局、有利生产、方便生活的原则，兼顾当地经济发展趋势、资源状况、市场结构、城镇建设规划和交通等情况。
第四条 各级工商行政管理机关负责对各类市场登记注册的监督管理。
第五条 机关、团体、企事业单位、居民委员会、村民委员会和有条件的个人（以下统称开办单位），按照国家有关规定和本办法的规定，可单独或联合开办市场。
第六条 开办市场必须符合下列条件：
（一）具备相应的场地、设施；
（二）有相应的管理机构和专职管理人同；
（三）上市交易的商品符合国家有关规定；
（四）经县级以上 （含县级，下同）人民政府或其授权部门、有关行政主管部门批准；
（五）国家规定的其它条件。
第七条 国家、省所属的单位开办市场，由省工商行政管理机关登记注册；市、地、州和市辖区所属单位开办市场，由市、地、州工商行政管理机关登记注册；县（市）和乡 （镇）所属单位开办市场，由县 （市）工商行政管理机关登记注册。
联合开办市场，由联合各方共同协商委托其中一方向同级工商行政管理机关申请登记注册。
第八条 开办单位须在获县以上人民政府或其授权部门、有关行政主管部门批准后，两个月之内办理市场注册登记。申请登记时应提交下列文件：
（一）开办市场的申请报告和可行性论证报告；
（二）市场组织章程和交易管理规则；
（三）土地、房屋等权属证明、使用证明或占用道路的审批文件；
（四）政府或其授权部门、有关行政主管部门批准开办市场的文件和规划部门审批文件；
（五）国家规定的其他有关文件、证件。
联合开办市场的，应提交联合开办各方共同签署的书同协议。
第九条 开办单位必须履行下列职责：
（一）建立市场日常管理组织和管理制度，职责明确；
（二）建立保证公平交易的有效制度；
（三）建立切实可行的防火、防盗、卫生、治安等制度，配备专兼职人员及有关器材设备，确保市场安全稳定；
（四）接受市场登记管理机关的年检；
（五）向市场登记管理机关报送有关统计报表、资料。
第十条 工商行政管理机关应在受理市场登记注册申请之日起30日内作出准予登记或不予登记的决定。准予登记的，发给《市场登记证》；不予登记的，书面通知申请人并载明理由。
第十一条 市场登记包括下列事项：
（一）市场名称、类别、地址、面积；
（二）上市商品品种；
（三）开办单位和负责人；
（四）市场建设投资金额；
（五）国家规定的其它事项。
第十二条 市场名称经登记注册后，在登记注册的工商行政管理机关的管辖区域内享有专用权，其他开办单位不得采用同一名称申请登记注册。
冠省、地区、地级市名的市场，分别由同级工商行政管理机关核准。
第十三条 开办单位在市场内设置经营服务机构的，应在办理市场登记注册后，按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》等有关规定，申请该经营服务机构的登记注册。
第十四条 开办单位可凭《市场登记证》按规定刻制公章，开立银行帐户，办理招商、广告等手续。
第十五条 市场迁移、合并、分立、撤销时，开办单位应在作出变动决定之日起30日内，到原登记机关办理变更、注销登记。
第十六条 市场开办登记、变更登记或注销登记后，工商行政管理机关应及时发布公告。
第十七条 本办法公布前，已经开办的各类市场，开办单位应在本办法生效后3个月内按照本办法的规定到市场登记管理机关补办登记手续。
第十八条 工商行政管理机关依法对市场进行监督管理，其主要职责是：
（一）督促开办单位制定和完善市场规章制度；
（二）监督开办单位依法履行职责；
（三）办理入场经营者的营业执照，并对其经营行为进行监督管理；
（四）查处违法违章行为。维护市场秩序；
（五）建立市场统计报表管理制度和市场登记档案管理制度；
（六）行使国家规定的其它监督管理职责。 工商行政管理机关可以根据工作需要，经上级工商行政机关批准，在市场设立监督管理机构或者派工作人员进驻市场行使监督管理职责。
第十九条 办理市场登记注册使用的各种登记证、表，可收取工本费。具体标准由省物价、财政行政主管部门核定。
第二十条 市场开办单位违反本办法规定有下列情形之一的，由工商行政管理机关给予处罚：
（一）未办理登记手续擅自开业经营的，责令限期补办登记手续或予以取缔，没收非法所得，可并处以1000元以上10000元以下的罚款；
（二）违反本办法第十五条规定的，责令限期办理变更、注销登记手续，可并处500元以上2000元以下罚款；
（三）违反本办法第九条规定的，予以警告，责令限期改正；逾期不改正，情节严重的，吊销《市场登记证》。
第二十一条 违反本办法其它规定的，依照国家有关法律、法规的规定处理。
第二十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起诉讼。
第二十三条 工商行政管理机关工作人员必须秉公办事，依法行使职权。玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 本办法自发布之日起施行。



1995年7月13日